>> 國信證券-華潤置地(01109.HK)業(yè)內(nèi)稀缺的全能型央企選手，地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營能力俱佳-240202
| 上傳日期： |
2024/2/3 |
大小： |
1365KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
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公司是具有央企背景的綜合性地產(chǎn)開發(fā)商：控股股東是實力雄厚的央企華潤集團(tuán)，連續(xù)5年持股59.55%，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。公司于2004年率先布局商業(yè)地產(chǎn)，并于2020年分拆物管及商管業(yè)務(wù)上市。2022年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入2071億元，其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)收入占比85%，是公司不可撼動的主要收入來源，而經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入占比15%，增強(qiáng)公司收益的穩(wěn)定性，有效平滑波動。
開發(fā)物業(yè)保持銷售規(guī)模和投資強(qiáng)度：行業(yè)新格局下，國央企銷售端、融資端、拿地端的競爭優(yōu)勢凸顯。2023年，公司簽約銷售額為3070億元，同比+2%，行業(yè)排名保持第4，銷售規(guī)模較2021年最高點僅降3%，市占率陡升至2.6%。公司深耕華東華南地區(qū)，歷年來一二線城市銷售額占比始終保持在80%以上。保持合理而穩(wěn)定的拿地強(qiáng)度。2023年，公司土儲總購置金額為1730億元，同比+20%，但拿地權(quán)益比較往年下降，主要由于投資物業(yè)新增土儲合作比例較高。公司權(quán)益土地購置金額同比+2%，權(quán)益投資強(qiáng)度為52%與過往持平。
投資物業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)明顯優(yōu)于同行：截至2023H1末，公司投資物業(yè)公允價值2535億元，占總資產(chǎn)比重21%，其中購物中心公允價值占投資物業(yè)的79%。2023H1投資物業(yè)收入107億元，同比+41%，迅速修復(fù)；購物中心租金收入為86億元，占比維持81%。截至2023H1末，公司在營購物中心67個，超85%的項目在當(dāng)?shù)亓闶垲~排名前三，預(yù)期2026年在營項目增至114個。經(jīng)測算公司2022年投資物業(yè)的投資回報率達(dá)11%，遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)同行7.5%左右的水平。
經(jīng)營穩(wěn)健業(yè)績正增，財務(wù)健康償債無憂：公司2022年營收同比-2.4%，歸母核心凈利潤同比+1.5%；2023H1營收同比+0.1%，歸母核心凈利潤同比+11%，歸母核心凈利率為15.4%，毛利率為25.7%。公司開發(fā)物業(yè)毛利率降低，但投資物業(yè)盈利穩(wěn)健，2023H1開發(fā)物業(yè)毛利率下降6.0個百分點至17.0%，而投資物業(yè)毛利率提升5.7個百分點至71.3%。公司財務(wù)健康，租金收入也能覆蓋股息及利息。截至2023H1末，現(xiàn)金短債比1.87倍，凈負(fù)債率28.5%，創(chuàng)五年新低。2023H1公司加權(quán)平均融資成本為3.56%，較2022年末下降19bp。
盈利預(yù)測與估值：結(jié)合絕對估值與相對估值，我們認(rèn)為公司合理股價區(qū)間為25.1-28.4元，折合27.9-31.6港元，較當(dāng)前股價有20%-36%的空間。考慮房價波動風(fēng)險，預(yù)期公司2023-2025年歸母核心凈利潤分別為276/305/339億元（原值為290/322/357億元），對應(yīng)每股收益分別為3.87/4.28/4.76元，對應(yīng)當(dāng)前股價PE分別為5.4/4.9/4.4倍，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)行業(yè)和消費(fèi)市場下行超預(yù)期；公司開發(fā)物業(yè)銷售結(jié)算不及預(yù)期；公司投資物業(yè)租金收入不及預(yù)期；公司各業(yè)務(wù)盈利水平下行超預(yù)期。
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