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本周觀點(diǎn)：長(zhǎng)期來看，受人口老齡化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求增長(zhǎng)空間或?qū)⒂兴湛s，但需求總量規(guī)模仍然可觀，根據(jù)貝克研究院數(shù)據(jù)，未來5-10年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房增量需求中樞大約在10億平方米左右，特別是核心城市的住房需求仍有增長(zhǎng)空間。中期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、幅度最大的一輪下行周期，周期拐點(diǎn)有待觀察。短期來看，進(jìn)入3月后，樓市成交量有所收縮，節(jié)后需求增長(zhǎng)的持續(xù)性不強(qiáng)，購(gòu)房者觀望情緒仍然較重，“金三銀四”傳統(tǒng)旺季的市場(chǎng)表現(xiàn)還有待觀察。根據(jù)全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告的相關(guān)部署，下階段政策將聚焦于化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)需求端政策也有望發(fā)力。整體來看，托舉并用仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)，期待政策的進(jìn)一步加碼。此外，住建部部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)：“現(xiàn)在已經(jīng)充分賦予了城市調(diào)控自主權(quán)，城市政府扛起責(zé)任”，預(yù)計(jì)各地方政府將在“因城施策”框架下進(jìn)一步調(diào)整相關(guān)行政限制，為改善性住房需求的釋放提供政策支持。
　　本周房地產(chǎn)政策動(dòng)態(tài)及市場(chǎng)重要消息：（1）3月5日，李強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告。報(bào)告指出：更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。（2）住建部部長(zhǎng)倪虹指出：關(guān)于落實(shí)好《政府工作報(bào)告》所部署的任務(wù)，將聚焦穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型這三方面開展工作。（3）3月8日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《本市促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)提質(zhì)擴(kuò)容的實(shí)施方案》，方案提出優(yōu)化居住服務(wù)消費(fèi)供給。
　　本周商品房與土地市場(chǎng)重點(diǎn)高頻數(shù)據(jù)：本周商品房成交量同環(huán)比均明顯下降，土地成交面積與溢價(jià)率均環(huán)比下降，市場(chǎng)整體熱度仍然偏低。2024年3月4日至3月10日，30大中城市商品房周度成交面積為122.94萬平方米，環(huán)比減少22.74%，同比減少58.77%；100大中城市成交土地面積環(huán)比減少40.07%，同比增加32.42%，土地需求同比明顯增長(zhǎng)主要是由于去年同期基數(shù)較低；100大中城市成交土地溢價(jià)率為1.55%，相比上一周下降1.66pct。
　　投資建議：（1）目前房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策正在持續(xù)發(fā)力，后續(xù)仍有進(jìn)一步加碼的空間。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的部署來看，“三大工程”將是今年的重點(diǎn)任務(wù)，可重點(diǎn)關(guān)注以中國(guó)建筑、中國(guó)電建等為代表的中字頭基建類央企；（2）隨著穩(wěn)需求、保交樓的推進(jìn)，樓市銷售或?qū)②叿€(wěn)，可關(guān)注保利、招商蛇口等基本面較穩(wěn)固的大型國(guó)有房企；（3）在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)推進(jìn)的背景下，龍湖、金地等部分被列入房企融資“白名單”的頭部民企的信用風(fēng)險(xiǎn)有望得到緩解。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策效果不及預(yù)期；房企信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延。