| 上傳日期： |
2024/5/24 |
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| 1322KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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2024年1-4月，百城宅地成交建面同比-18.2%，成交樓面均價(jià)同比+2.8%。
1-4月，百城宅地供應(yīng)建面7,620萬平，同比-18.7%；成交建面5,440萬平，同比-18.2%；成交樓面均價(jià)為6,470元/平，同比+2.8%。分城市能級(jí)來看：
百城中一線城市宅地供應(yīng)建面328萬平，同比-38.9%；成交建面315萬平，同比-35.5%；成交樓面均價(jià)為26,444元/平，同比+15.3%。
百城中二線城市宅地供應(yīng)建面3,039萬平，同比-13.7%；成交建面2,388萬平，同比+1.4%；成交樓面均價(jià)為7,829元/平，同比-2.6%。
百城中三線城市宅地供應(yīng)建面4,253萬平，同比-20.0%；成交建面2,736萬平，同比-28.1%；成交樓面均價(jià)為2,981元/平，同比-3.4%。
1-4月，TOP50房企新增土儲(chǔ)價(jià)值同比-22.1%，新增土儲(chǔ)面積同比-5.3%。
1-4月，TOP50房企新增土儲(chǔ)價(jià)值2,571億元，同比-22.1%，前三名為濱江集團(tuán)（210.2億元）、建發(fā)房產(chǎn)（206.0億元）、華潤置地（179.2億元）；TOP50房企新增土儲(chǔ)面積2,733萬平，同比-5.3%，前三名為石家莊城發(fā)投集團(tuán)（158.5萬平）、中國鐵建（141.0萬平）、建發(fā)房產(chǎn)（117.7萬平）。
1-4月，光大核心30城宅地成交建面同比-23.8%，成交樓面均價(jià)同比+0.1%。
2024年4月，光大核心30城成交宅地82宗（溢價(jià)率超過20%以上的成交宅地共6宗，占比約7.3%），同比-25.5%，成交宅地總建面624萬平，同比-45.1%，成交宅地總價(jià)680億元，同比-56.0%，成交樓面均價(jià)10,900元/平，同比-19.8%；光大核心30城宅地成交整體溢價(jià)率為3.4%，同比降低4.8pct，環(huán)比降低4.1pct。
1-4月，光大核心30城成交宅地305宗（累計(jì)同比-10.6%），成交宅地總建面2,462萬平（累計(jì)同比-23.8%），成交土地總價(jià)2,618億元（累計(jì)同比-23.7%），成交樓面均價(jià)10,634元/平（累計(jì)同比+0.1%）；光大核心30城整體溢價(jià)率為6.3%，累計(jì)同比減少1.1pct。
投資建議：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，2024年繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，4月政治局會(huì)議提出“研究消化存量房產(chǎn)”，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。供給側(cè)看，監(jiān)管強(qiáng)調(diào)金融業(yè)支持房地產(chǎn)責(zé)無旁貸，通過信貸、債券、股權(quán)等支持房地產(chǎn)融資，強(qiáng)調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”，加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提升經(jīng)營性物業(yè)貸抵押率及用途等，優(yōu)質(zhì)房企的融資性現(xiàn)金流有望提升；需求側(cè)看，住建部提出充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)，地方政府“因城施策”加大購房支持力度，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，下調(diào)首付比例及按揭利率，優(yōu)化限購范圍和普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步支持多孩家庭和人才購房等；隨著地方政府樓市調(diào)控自主性進(jìn)一步提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化將進(jìn)一步加深。
建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會(huì)參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外宏洋集團(tuán)、萬科A/萬科企業(yè)、濱江集團(tuán)。2）消費(fèi)類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股。3）看好我國產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運(yùn)營發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)等。
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