>> 招商銀行-房地產(chǎn)行業(yè)一攬子新政聯(lián)合解讀：提振信心，激活需求-240518
| 上傳日期： |
2024/5/24 |
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| 1075KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
招商銀行 |
| 評級： |
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作者： |
譚卓,牛夢琦,張冰瑩 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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5月17日，央行發(fā)布四項房地產(chǎn)重大政策。一是《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》（與國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布），下調(diào)首套及二套房貸最低首付比例。二是《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套和二套房貸利率下限。三是《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》，下調(diào)公積金貸款利率。四是設(shè)立3,000億保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。招商銀行研究院對此進行了聯(lián)合解讀。
宏觀：提振信心，激活需求
一攬子重磅“救市”政策的出臺，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策全面由限制性轉(zhuǎn)向支持性，特別是響應(yīng)4月末中央政治局會議的要求，通過提振信心、托底需求，著力去庫存、化風(fēng)險。
一、政策內(nèi)容：釋放空間、降低成本、消化庫存
此次房地產(chǎn)新政延續(xù)去年8月31號政策優(yōu)化調(diào)整，不再區(qū)分實施“限購”和“不限購”的城市，主要內(nèi)容包括三方面。
第一，下調(diào)首付比例，激活居民購房需求。2023年8月底1，央行和金監(jiān)總局將首套/二套房貸最低首付款比例要求統(tǒng)一為不低于20%/30%。此次新政將兩者進一步下調(diào)5個百分點，至不低于15%/25%，為歷史最低。去年政策實施以來，絕大部分城市首付比例已參照下限執(zhí)行。截至今年1月，僅北上廣深，以及杭州和成都的部分區(qū)域首付比例高于全國下限。此次調(diào)整后，預(yù)計各地區(qū)將因城施策，跟進調(diào)整首付比例，降低購房者門檻。
第二，下調(diào)房貸利率，降低居民購房融資成本。
一是取消房貸利率下限。新政發(fā)布前，全國首套房利率下限為LPR -20bp，二套下限為LPR + 20bp。首套方面，考慮到大部分城市首套房利率已低于全國下限水平，新政影響或相對有限。2022年12月，央行與原銀保監(jiān)會建立了首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機制，對評估期內(nèi)新建住宅售價環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套房貸利率下限。截至4月末，除北上廣深外，各地首套房貸利率均已持平或低于全國下限。二套方面，房貸利率下行幅度或顯著大于首套。由于房貸利率動態(tài)調(diào)整機制僅針對首套，二套房貸利率仍需執(zhí)行全國下限（LPR + 20bp）。截至4月末，僅北上廣深、南京、無錫、蘇州、杭州（不含非限購區(qū)）、廈門（不含島外）等城市二套房貸利率高于全國下限水平，其他城市二套房貸利率均已低至全國下限水平。此次調(diào)整打開了各地二套房貸利率進一步下行的空間。
二是個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25pct，降至歷史新低2。當(dāng)前普通房貸利率與住房公積金貸款利率的利差快速收斂，瀕臨倒掛。此次下調(diào)有助于提振住房公積金繳存人用款需求，提高住房公積金使用效率。
第三，設(shè)立保障性住房再貸款，消化已建成未出售的新房庫存。這一工具有著多重政策意圖。
一是消化庫存，降低風(fēng)險。近期房地產(chǎn)銷售端仍呈現(xiàn)“量價齊跌”的態(tài)勢，4月商品房銷售面積累計同比下降兩成，70個大中城市住房價格回落至2019年12月水平。銷售低迷導(dǎo)致庫存高企，已竣工待售面積升至歷史高位，去化周期升至24個月，達到歷史峰值。房企銷售回款承壓，房企債務(wù)風(fēng)險進一步上升。
二是民生保障，完成地方政府保障房任務(wù)，改善低收入家庭居住條件。今年有14個省市明確保障房建設(shè)具體目標(biāo)，其中9個省市較去年邊際下調(diào)，一季度“三大工程”僅拉動房地產(chǎn)投資0.6pct，低于市場預(yù)期。4月政治局會議隱去“三大工程”相關(guān)表述，指向保障房建設(shè)思路發(fā)生變化，重心由增量新建轉(zhuǎn)為存量收購，預(yù)計未來各地或加快保障房投放節(jié)奏。
二、經(jīng)濟影響：提振信心，激活需求，化解風(fēng)險
首先是提振信心。本次政策力度大超市場預(yù)期，釋放了明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。一是加杠桿空間超預(yù)期，呈現(xiàn)逆周期特征。目前全國首套房首付比例下限要求為15%，已經(jīng)降至歷史最低水平3。二是房貸利率下行空間進一步打開。3月央行新發(fā)放個人住房貸款利率為3.69%，已低于5年期LPR利率26bp，未來或進一步小幅下行。三是房地產(chǎn)收儲政策打開了房地產(chǎn)“去庫存”政策的想象空間。不同口徑下，房地產(chǎn)庫存的范圍和規(guī)模存在極大差異，從1.6億平到11.7億平不等，對應(yīng)的資金需求區(qū)間在7,000億至10.9萬億4。此次政策出于可行性考量，將收儲范圍嚴(yán)格限定為已竣工待售新房。若將這部分新房的去化周期從當(dāng)前的24個月降至2019年末的14個月，需要降低1.6億平現(xiàn)房庫存，若按銷售均價5-8折收購，需要收儲資金7,000億至1.1萬億，明顯高于此次3,000億央行再貸款所能撬動的5,000億收儲資金。后續(xù)政策仍有加碼空間，特別是考慮到收儲范圍可能擴大至在建新房（去庫存資金需求預(yù)計達3.3-5.3萬億）。收儲主體為地方國企，為的是不增加地方政府的債務(wù)負擔(dān)。但收儲對象如何選擇、商業(yè)可持續(xù)性如何保障（租金收入至少應(yīng)覆蓋利息支出），均是收儲政策落地過程中需要面對的挑戰(zhàn)。
其次是激活需求。此次政策調(diào)整聚焦需求端，思路由“松綁”徹底轉(zhuǎn)向“支持”，有助于
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