>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)中共中央政治局會議點評：“止跌回穩(wěn)”或是關(guān)鍵詞，重視“先信用后供需”的修復機會-240926
| 上傳日期： |
2024/9/27 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可,區(qū)宇軒 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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首次提出促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，“止跌回穩(wěn)”或至少包括量、價雙重含義，判斷后續(xù)政策或繼續(xù)從供需兩端發(fā)力推動市場進入新的均衡；“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”表述下，判斷收購存量商品房定價空間或打開，去庫存或加速落地，供應(yīng)縮量預期和供給品質(zhì)優(yōu)化或推動新房市場供需環(huán)境較二手房更早出現(xiàn)邊際改善；加大“白名單”項目貸款投放力度和支持盤活存量閑置土地二者或可分別從項目和主體層面為房地產(chǎn)企業(yè)主體提供間接或直接的流動性支持；調(diào)整住房限購政策或進一步從需求端為房地產(chǎn)市場供需關(guān)系改善提供支撐；“降低存量房貸利率”表述與國新辦新聞發(fā)布會一致；再提房地產(chǎn)發(fā)展新模式，土地、財稅、金融等方面政策或進一步完善。關(guān)注上述政策推進落地短期對房地產(chǎn)板塊風險溢價的修復作用以及中長期對供需關(guān)系及競爭格局改善的作用。
首次提出促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，“止跌回穩(wěn)”或至少包括量、價雙重含義，判斷后續(xù)政策或繼續(xù)從供需兩端發(fā)力推動市場進入新的均衡。會議強調(diào)“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，首次提出“止跌回穩(wěn)”的表述，明確政策目標，我們認為“止跌回穩(wěn)”或至少包括量、價雙重含義，判斷后續(xù)政策或繼續(xù)從供需兩端發(fā)力推動市場進入新的均衡。
“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”表述下，判斷收購存量商品房定價空間或打開，去庫存或加速落地，供應(yīng)縮量預期和供給品質(zhì)優(yōu)化或推動新房市場供需環(huán)境較二手房更早出現(xiàn)邊際改善。會議提出“對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，在4月中央政治局會議“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”基礎(chǔ)上，對增量的表述從“優(yōu)化”變?yōu)椤皣揽亍保瑢Υ媪康谋硎鲎優(yōu)椤皟?yōu)化”，并增加“提高質(zhì)量”這一表述。一方面，結(jié)合9月24日國新辦新聞發(fā)布會中提到的將保障性住房再貸款央行資金支持比例由60%提高到100%，加大了低成本資金支持力度，判斷收購存量商品房的回報率要求以及收購價格或有優(yōu)化空間，或可推動去庫存加速落地（參考報告《持續(xù)關(guān)注對房企主體的流動性支持——國新辦新聞發(fā)布會點評》）；另一方面，“嚴控增量”和“提高質(zhì)量”的表述下，結(jié)合今年以來房企拿地出現(xiàn)明顯下滑以及部分城市調(diào)整對容積率計算規(guī)則（計容建筑面積的認定），進一步優(yōu)化新房供給品質(zhì)，判斷供應(yīng)縮量預期和供給品質(zhì)優(yōu)化或推動新房市場供需環(huán)境較二手房更早出現(xiàn)邊際改善，我們認為現(xiàn)階段新房價格企穩(wěn)對于信用修復的意義或大于需求端改善帶來的現(xiàn)金流改善，因新房價格或是公司資產(chǎn)價值及NAV的錨（參考報告《二季度行情能否再現(xiàn)？有什么變化？——房地產(chǎn)板塊最新觀點》）。另外，“支持盤活存量閑置土地”或也對“優(yōu)化存量”起到進一步的作用。
加大“白名單”項目貸款投放力度和支持盤活存量閑置土地二者或可分別從項目和主體層面為房地產(chǎn)企業(yè)主體提供間接或直接的流動性支持。會議提出“加大‘白名單’項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地”。結(jié)合9月24日國新辦新聞發(fā)布會提到的“研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持”，判斷加大“白名單”項目投放力度和支持盤活存量閑置土地二者或可分別從項目和主體層面為房地產(chǎn)企業(yè)主體間接或直接提供流動性支持。
調(diào)整住房限購政策或進一步從需求端為房地產(chǎn)市場供需關(guān)系改善提供支撐。會議提出“調(diào)整住房限購政策”，判斷包括一線城市在內(nèi)的重點城市限購政策或仍有優(yōu)化空間，限購政策調(diào)整或可進一步從需求端為房地產(chǎn)市場供需關(guān)系改善提供支撐。
“降低存量房貸利率”表述與國新辦新聞發(fā)布會一致。9月24日國新辦新聞發(fā)布會提出“引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右”，并提到“我們預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右，這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。我們在《持續(xù)關(guān)注對房企主體的流動性支持——國新辦新聞發(fā)布會點評》報告中提出判斷，“降至新發(fā)放貸款利率的附近”或是關(guān)鍵詞，部分較早發(fā)放的貸款或有更大的利率調(diào)降空間。以100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式為例，若在2024年5月《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》出臺前首套房貸利率政策下限（LPR-20 BP）基礎(chǔ)上下降50 BP，總利息支出可減少約10萬元。
再提房地產(chǎn)發(fā)展新模式，土地、財稅、金融等方面政策或進一步完善。會議提出“抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。
a.土地方面，結(jié)合“嚴控增量”的表述，或可參考自然資源部辦公廳《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》中對不同去化周期城市住宅用地供應(yīng)的規(guī)定；
b.財稅方面，三中全會新聞發(fā)布會中“針對地方政府和
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