>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：財(cái)政表態(tài)支持專項(xiàng)債收儲(chǔ)，開年新房成交同比略降、二手房同比大增-250112
| 上傳日期： |
2025/1/12 |
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| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪，陳鵬 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（25/1/4-25/1/10）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交276.7萬平，環(huán)比-40%；其中，一二線環(huán)比-42%、三四線環(huán)比-9%；1月一手房月成交同比-6%，較12月-14pct；其中，一二線同比+0.4%、三四線同比-42%，分別較12月-12pct和-18pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交172萬平米，環(huán)比-6%；1月累計(jì)成交同比+95%，較12月+40pct。庫存方面，上周15城推盤83萬平米，對(duì)應(yīng)成交推盤比1.33倍，最近三個(gè)月（24年10-12月）分別為1.51倍、1.26倍和1.25倍。至上周末，15城可售面積9,283萬平米，環(huán)比-0.3%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為14.3個(gè)月，環(huán)比下降0.1個(gè)月。目前短期庫存去化月數(shù)已連續(xù)3個(gè)月下降，行業(yè)新房市場繼續(xù)去庫存，并且我們認(rèn)為由于行業(yè)供給過度出清，行業(yè)中有效庫存處于低庫存階段，但結(jié)構(gòu)中三四線庫存和土地狀態(tài)庫存等無效庫存均處于高位。
主要政策新聞：宏觀方面，財(cái)政部表示，擴(kuò)大專項(xiàng)債使用范圍，允許用于房地產(chǎn)相關(guān)的兩個(gè)領(lǐng)域，在2025年新增發(fā)行專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購存量商品房。行業(yè)政策方面，住建部要求各地嚴(yán)格依法開工建設(shè)，全面加強(qiáng)建設(shè)質(zhì)量管理，加大建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管力度。因城施策方面，四川新增工業(yè)用地將全面實(shí)現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)；武漢市漢陽區(qū)高鐵功能區(qū)首批購房券發(fā)放；福建推出樓市新政，鼓勵(lì)購房補(bǔ)貼、購房消費(fèi)券；廣州全力推動(dòng)125平方公里低效用地再開發(fā)，實(shí)現(xiàn)“政策創(chuàng)新+項(xiàng)目試點(diǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)。公積金方面，濟(jì)南二套房住房公積金貸款首付比例由30%調(diào)整為20%。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：2024年12月銷售額：保利發(fā)展150.05億元（同比-33.99%），金地集團(tuán)52.70億元（同比-49.39%），中國金茂152.55億元（同比+66.36%），綠城中國217.00億元（同比-13.55%），首開股份58.87億元（同比+2.99%），招商蛇口302.39億元（同比+32.87%），越秀地產(chǎn)135.11億元（同比+48.1%），新城控股32.07億元（同比-32.56%），龍湖集團(tuán)81.20億元（同比-28.21%）；2024年銷售額：保利發(fā)展3,230億元（同比-23.50%），金地集團(tuán)685億元（同比-55.39%），中國金茂983億元（同比-30.41%），綠城中國1,718億元（同比-11.58%），首開股份400億元（同比-34.97%），招商蛇口2,193億元（同比-25.31%），越秀地產(chǎn)1,145億元（同比-19.4%），新城控股402億元（同比-47.13%），龍湖集團(tuán)1,011億元（同比-41.71%）。投融資方面，信達(dá)地產(chǎn)與中國信達(dá)及鑫盛利保共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金,母基金認(rèn)繳總規(guī)模200.01億元；華發(fā)股份擬發(fā)行不超過50億元超短融，期限不超過270天。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.71%，滬深300指數(shù)下跌1.13%，相對(duì)收益為-1.58%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第21位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：粵宏遠(yuǎn)A、光明地產(chǎn)、長春經(jīng)開、榮豐控股、信達(dá)地產(chǎn)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為天房發(fā)展、大連友誼、新華聯(lián)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬通發(fā)展。物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌1.29%，滬深300指數(shù)下跌1.13%，相對(duì)收益為-0.16%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企24/25PE均值分別為7.6/6.9倍；物管24/25PE均值分別12/11倍。
投資分析意見：9月“止跌回穩(wěn)”和12月“穩(wěn)住樓市股市”的連續(xù)表態(tài)明確了修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表的政策思路，也呈現(xiàn)了強(qiáng)于以往的政策有效性，政策進(jìn)入到有的放矢的軌道，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更積極有為的政策推出，預(yù)計(jì)行業(yè)有望筑底?？紤]到中期需求有支撐、但短期供給有約束，我們預(yù)計(jì)2025年總量仍偏弱、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，其中一二線城市有望供需逆轉(zhuǎn)、并展現(xiàn)出強(qiáng)彈性，優(yōu)質(zhì)房企有望復(fù)制煤炭供給側(cè)改革邏輯、并迎來量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，推薦：1）產(chǎn)品力房企：濱江集團(tuán)、華潤置地、建發(fā)國際、保利發(fā)展、中海外發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）低估值修復(fù)房企：建發(fā)股份、新城控股、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)，關(guān)注金地集團(tuán)、新城發(fā)展、保利置業(yè)；3）收儲(chǔ)及城改受益房企：越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注城投控股、城建發(fā)展；4）二手房中介：關(guān)注貝殼、我愛我家；5）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)，關(guān)注新城悅服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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