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行業(yè)點評
　　本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)下跌，港股物業(yè)上漲。本周（1.18-1.24）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.3%，在各板塊中位列第26；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.2%，在各板塊中位列第22。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為+0.2%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+2.9%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+0.5%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為-2.7%和-0.4%。
　　節(jié)前土地市場供給需求均下降，核心城市個別地塊高溢價成交。本周（1.18-1.24）全國300城宅地成交建面135萬㎡，單周環(huán)比-55%，單周同比-40%，平均溢價率5%。2025年初至今，全國300城累計宅地成交建面1510萬㎡，累計同比-4%；年初至今，建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)、濱江集團、龍城旅游、江蘇平陵的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　本周新房銷售環(huán)比略升，同比下降，臨近春節(jié)銷售規(guī)模維持低位。本周（1.18-1.24）35個城市商品房成交合計279萬平米，周環(huán)比+3%，周同比-4%。其中：一線城市周環(huán)比-20%，周同比-13%；二線城市周環(huán)比+16%，周同比-3%；三四線城市周環(huán)比+4%，周同比+19%。
　　本周二手房成交環(huán)比下降，同比維持正增但增幅收窄。本周（1.18-1.24）15個城市二手房成交合計225萬平米，周環(huán)比-15%，周同比+8%。其中：一線城市周環(huán)比-15%，周同比+27%；二線城市周環(huán)比-18%，周同比-3%；三四線城市周環(huán)比+33%，周同比+41%。
　　臨近春節(jié)，新房銷售快速回落，二手房成交仍具備韌性。春節(jié)前樓市逐漸降溫，一二手房成交出現(xiàn)回落屬于正常情況，從2025年春節(jié)（1.29-2.4，初一至初七）前兩周，即1月15日至今的情況來看，各能級城市的新房銷售維持低位，基本與2024年的情況相當，年末沖刺后新房營銷及推貨逐漸淡去，靜待年后小陽春表現(xiàn)。而二手房成交相交新房韌性更足，1月以來22城二手房基本延續(xù)熱度，成交面積處于近五年春節(jié)前同一時期的最高水平，其中二線城市表現(xiàn)最佳，成交面積同樣處于近五年春節(jié)前的最高水平。
　　多家房企的業(yè)績預告承壓。近期多家房企陸續(xù)披露2024年業(yè)績預告，在樓市基本面仍在筑底的大環(huán)境下，受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模及利潤率降低、計提減值、資產(chǎn)處置虧損等多重因素影響，整體來看2024年主要房企的利潤仍在下滑，業(yè)績尚未見底，其中多家房企連續(xù)2-3年出現(xiàn)大額虧損，甚至2024年虧損幅度進一步擴大。但強信用的央國企龍頭房企仍能保持業(yè)績的相對韌性，例如保利發(fā)展盡管同樣業(yè)績承壓，但仍能持續(xù)保持歸母凈利潤為正，隨著行業(yè)持續(xù)出清，龍頭房企的α愈發(fā)凸顯，有望實現(xiàn)強者恒強。
　　投資建議
　　隨著地產(chǎn)政策真空期即將結(jié)束，年后政策預期或有望帶來新一輪博弈機遇，重點關(guān)注小陽春的銷售表現(xiàn)以及城中村改造、收儲等政策方向是否進一步加碼。持續(xù)推薦穩(wěn)健經(jīng)營且政策敏感形標的：房開企業(yè)推薦重點布局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如綠城中國、招商蛇口、濱江集團等。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的中介平臺貝殼；物企推薦物管穩(wěn)健發(fā)展、商管絕對龍頭、積極分紅的華潤萬象生活。建議關(guān)注地方政府應(yīng)收款較多的物業(yè)&建筑公司；受益于地方化債的城投公司；并購重組彈性標的；破凈的央國企地產(chǎn)&建筑公司。
　　風險提示
　　寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約