>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024年12月月報：12月樓市收官同環(huán)比均正增長；全年新房成交同比下降，二手房成交同比持續(xù)增長-250127
| 上傳日期： |
2025/1/27 |
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| 3054KB |
| 格式： |
pdf 共38頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
【新房成交】
低基數(shù)+年末房企加大推盤和營銷力度+政策利好延續(xù)，12月新房成交面積同比漲幅擴大，新房成交同環(huán)比已經(jīng)連續(xù)3個月正增長。12月40城新房成交面積環(huán)比+22.5%，同比+28.9%，同比漲幅較上月擴大了1.3pct，主要得益于1）基數(shù)較低。2）年末房企加大推盤頻次和營銷力度，新房供應增加。根據(jù)克而瑞，30個重點城市12月新增供應環(huán)比+10%。3）政策利好延續(xù)。
從各能級城市來看，一線城市12月新房成交面積同比漲幅大于二、三四線城市。1）一線城市：12月新房成交面積環(huán)比+6.0%，同比+34.8%，同比漲幅較上月提升了9.3pct。其中廣州環(huán)比+19%、同比+48%，北京環(huán)比+7%、同比-6%，上海環(huán)比-2%、同比+8%，深圳環(huán)比-1%、同比+193%。值得關(guān)注的是，前期利好新政影響較大的上海、深圳，12月均出現(xiàn)環(huán)比轉(zhuǎn)降，可以看出新政利好效應有遞減趨勢，隨著短期欲購房的存量客戶持續(xù)釋放，成交增長也有疲軟態(tài)勢。2）二線城市：12月新房成交面積環(huán)比+30.8%，同比+27.7%，同比漲幅較上月收窄了10.1pct。武漢、蘇州、寧波等城市表現(xiàn)突出，成交面積同環(huán)比均大幅增長，其中武漢同比+143%、環(huán)比+68%，蘇州同比+79%、環(huán)比+63%，寧波同比+55%、環(huán)比+75%。杭州、南寧、青島等城市環(huán)比雖有增長，但同比下降。成都、福州、南京等城市則表現(xiàn)平穩(wěn)，同環(huán)比也能保持正增長。3）三四線城市：12月新房成交面積環(huán)比+5.1%，同比+27.7%，同比漲幅較上月提升了22.4pct。江門和莆田表現(xiàn)亮眼，增幅領(lǐng)先。佛山、惠州、泰安等城市成交量穩(wěn)步上升，而揚州和溫州則增長較為平緩。部分城市如金華和韶關(guān)環(huán)比下降，市場表現(xiàn)分化明顯。
24年全年新房成交規(guī)模下降兩成，一線城市降幅明顯小于二、三四線城市。24年全年40城新房成交面積同比-19.9%。24年樓市整體呈現(xiàn)“前低后高”趨勢，尤其是步入四季度以來，新房市場連續(xù)3個月明顯修復，同比增速轉(zhuǎn)正。全年一、二、三四線城市新房成交面積同比分別下降12.5%、21.9%、23.8%。一線城市整體新房成交降幅明顯小于二、三四線城市，24年一線城市幾輪政策放松的受益方，而二線城市由于前期政策放松時間點更早，24年政策放松空間明顯減小，政策的邊際效果也有所減弱，因此同比降幅明顯大于一線城市。三四線城市基本面較弱，且政策已經(jīng)基本沒有再放松發(fā)力的空間，市場持續(xù)低迷，同比仍有雙位數(shù)負增長。
從具體城市來看，多數(shù)城市24年新房成交面積同比下跌。1）一線城市中，僅深圳全年新房成交同比+6%，廣州同比僅下降5%，上海、北京新房成交面積同比增速分別為-19%、-22%。2）所有我們跟蹤的二線城市新房成交規(guī)模同比均下跌。武漢、福州僅個位數(shù)下降，南寧、杭州、濟南、成都同比降幅超過三成。3）三四線城市中，舟山、江門兩個城市新房成交同比正增長，均位于長三角、大灣區(qū)核心城市群。其余三四線城市市場繼續(xù)下行，需求透支嚴重，成交低迷，處于探底階段。
【二手房成交】
12月二手房成交同環(huán)比持續(xù)正增長，同比漲幅進一步擴大。12月18城二手房成交面積環(huán)比+23.2%，同比+76.0%，同比漲幅較上月提升了52.5pct，同比增速已經(jīng)連續(xù)7個月保持正增長。在9月末一系列政策刺激下，12月二手房市場高溫不退，二手房成交同環(huán)比均能保持正增長，同比漲幅進一步擴大，尤其是12月開始生效的住房交易稅費優(yōu)化政策進一步鞏固了此前的行情。
從各城市能級來看，一線城市二手房成交同比增速顯著高于二、三四線城市。12月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為22.2%、23.4%、23.9%，同比增速分別為99.1%、85.6%、12.1%，一、二線城市同比漲幅分別較上月擴大了36.8、74.6pct，三四線城市同比由負轉(zhuǎn)正，同比增速較上月提升了19.5pct。一線城市中，北京和深圳表現(xiàn)強勁，同比分別增長73%和212%，環(huán)比分別增長21%、25%。二線城市中，南寧、廈門和蘇州領(lǐng)漲，同比增幅分別為272%、103%和69%。
全年二手房成交規(guī)模同比增長10%，成交表現(xiàn)明顯好于新房，其中一線城市同比漲幅超過兩成，三四線城市同比下降。24年18城二手房成交面積同比+9.5%，一、二、三四線城市同比增速分別為23.8%、9.7%、-14.6%。從月度走勢來看，二手房成交整體呈現(xiàn)出波動上行趨勢，10-12月節(jié)節(jié)攀升。具體城市來看，高能級城市與低能級城市分化顯著。除蘇州二手房市場表現(xiàn)不及23年，其余我們所有跟蹤的一二城市二手房成交表現(xiàn)均好于23年，其中北京同比+12%、深圳同比+76%、南寧同比+46%、杭州同比+26%、青島同比+13%、成都同比+5%；除清遠和衢州外，其余我們跟蹤的所有三四線城市二手房成交表現(xiàn)均不及23年。
24年12月因恰逢年末沖刺，重點城市整體仍處于持續(xù)放量期，新房、二手房成交量同環(huán)比均出現(xiàn)了一定幅度的增長。預判后市，我們認為，25年1-2月受春節(jié)假期影響，成交環(huán)比預計回落，但綜合當前市場成交熱度慣性、后續(xù)政策仍有放松空間、以及低基數(shù)等因素，成交同比預計仍將出現(xiàn)正增長。我們認為，25年整體而言新房成交規(guī)模預計將延續(xù)筑底下行，二手房成交大概率仍然出現(xiàn)正增
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