>> 申萬(wàn)宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：一季末房貸余額降幅收窄，保利完成定向可轉(zhuǎn)債發(fā)行-250602
| 上傳日期： |
2025/6/2 |
大小： |
955KB |
| 格式： |
pdf 共16頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一二手房成交環(huán)比小幅下降，新房成交推盤比回升。上周（25/5/24-25/5/30）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交276萬(wàn)平米，環(huán)比-3%；其中，一二線環(huán)比-5%、三四線環(huán)比+34%；5月一手房月成交同比-7%，較4月+10pct；其中，一二線同比9%、三四線同比+7%，分別較4月+4pct和+58pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交127萬(wàn)平米，環(huán)比-1%；5月截至上周二手房成交同比-5%，較4月-5pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤107萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)成交推盤比1.07倍，最近三個(gè)月（25年2月-25年4月）分別為2.34倍、1.36倍和0.86倍。至上周末，15城可售面積8,927萬(wàn)平米，環(huán)比下降0.1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為19.3個(gè)月，環(huán)比持平，總體行業(yè)新房市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存趨勢(shì)中。
主要政策新聞：25Q1個(gè)人住房貸款余額同比-0.8%，較24年末提升0.5pct。央行發(fā)布2025年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2025年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.54萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.04%，增速比上年末高0.2個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.87萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.8%；個(gè)人住房貸款余額37.9萬(wàn)億元，同比下降0.8%，增速比上年末高0.5個(gè)百分點(diǎn)。因城施策方面，寧夏推進(jìn)新建商品房交房即交證，河南發(fā)布消費(fèi)提振方案，廣西調(diào)整個(gè)人購(gòu)買首套、二套住房契稅稅率，上海加入不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)，珠海發(fā)布住房“以舊換新”專項(xiàng)補(bǔ)貼指引，鄭州加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理，湖北加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，合肥延長(zhǎng)購(gòu)房補(bǔ)貼政策，湖南出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施。公積金政策方面，河南擴(kuò)大公積金使用范圍，貴陽(yáng)出臺(tái)住房公積金異地貸款新規(guī)，佛山優(yōu)化住房公積金提取管理政策。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：保利完成85億元定向可轉(zhuǎn)債發(fā)行，首年票面利率僅2.20%。融資方面，保利發(fā)展完成向14名特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)債，總募集資金85億元，扣除保薦承銷費(fèi)用后募資凈額84.79億元；保利發(fā)展發(fā)行2025年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行期限3年，實(shí)際發(fā)行總額30億元，發(fā)行利率2.15%。人事變動(dòng)方面，李光寧辭任華發(fā)股份董事局主席，郭凌勇獲委任為董事局主席等職務(wù)；蔡嶸辭任陸家嘴副董事長(zhǎng)等職務(wù)，黎作強(qiáng)辭任公司董事等職務(wù)。股權(quán)質(zhì)押方面，新城控股股東富域發(fā)展的一致行動(dòng)人常州德潤(rùn)與中信證券協(xié)商一致，將質(zhì)押給中信證券的3,862萬(wàn)股股份質(zhì)押期限延長(zhǎng)一年。5月26日-5月30日，貝殼-W共耗資約2,000萬(wàn)美元回購(gòu)股份約324萬(wàn)股。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)和物管板塊均跑贏大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.95%，滬深300指數(shù)下跌1.08%，相對(duì)收益為2.03%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第11位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：榮豐控股、*ST中迪、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、南都物業(yè)、ST中珠，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為空港股份、亞太實(shí)業(yè)、華夏幸福、粵宏遠(yuǎn)A、西藏城投。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲1.31%，滬深300指數(shù)下跌1.08%，相對(duì)收益為2.4%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為13/12倍；物管25/26PE均值分別13/11倍。
投資分析意見：看好一二線布局、產(chǎn)品力房企，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為去年9月底“止跌回穩(wěn)”仍是目前的政策主基調(diào)，穩(wěn)房?jī)r(jià)對(duì)于房地產(chǎn)和消費(fèi)都至關(guān)重要，近期中央定調(diào)房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間，預(yù)計(jì)政策支持力度也將進(jìn)一步發(fā)力，包括：房貸降息、加量好房子、優(yōu)化收儲(chǔ)、推進(jìn)城改等，此外預(yù)計(jì)政府將逐步推進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式，并預(yù)計(jì)政府將進(jìn)一步加大好房子支持力度，而預(yù)計(jì)現(xiàn)房銷售將采用漸進(jìn)方式推進(jìn)，從而行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)品力房企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步強(qiáng)化。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國(guó)際、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國(guó)；2）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；3）低估值修復(fù)房企：新城控股、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團(tuán)；4）物業(yè)管理：華潤(rùn)萬(wàn)象、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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