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核心觀點(diǎn)
　　博弈窗口再度開(kāi)啟。2025年以來(lái)，新房市場(chǎng)通過(guò)“好房子”政策取得部分樓盤(pán)熱銷(xiāo)，但是舊庫(kù)存的去化仍不夠理想；二手房方面，通過(guò)以價(jià)換量，取得不俗的“小陽(yáng)春”交易量，但是房?jī)r(jià)自去年Q4以來(lái)基本上維持持續(xù)回落態(tài)勢(shì)。5月以來(lái)，二手房?jī)r(jià)環(huán)比下行速度加快，二手交易量自4月開(kāi)始也出現(xiàn)明顯回落。統(tǒng)計(jì)局5月70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.22%、同比下降4.08%。可以說(shuō)數(shù)據(jù)已經(jīng)進(jìn)入全面回落階段，房地產(chǎn)刺激政策的必要性提高。
　　考慮到過(guò)去N輪房地產(chǎn)政策帶來(lái)的股價(jià)波動(dòng)規(guī)律，基本面全面走弱，股價(jià)接近新低的時(shí)候是適合介入的時(shí)機(jī)，地產(chǎn)股的右側(cè)比左側(cè)更加難以操作。
　　因此我們認(rèn)為此刻房地產(chǎn)政策的博弈窗口實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)啟。
　　具體事件評(píng)述：
　　住房公積金政策有望優(yōu)化，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易及信心的提振可能超預(yù)期。
　　近期，市場(chǎng)關(guān)于住房公積金的使用及其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響討論熱度頗高。一直以來(lái)，公積金貸款相對(duì)商業(yè)貸款額度限制較多、流程復(fù)雜、使用范圍更小，這也是公積金貸款余額占繳存余額比例不夠高的原因之一。根據(jù)《全國(guó)住房公積金2024年年度報(bào)告》，2024年度，公積金繳存額為3.6萬(wàn)億，而貸款發(fā)放僅1.3萬(wàn)億；截至2024年末，公積金繳存余額達(dá)10.9萬(wàn)億，貸款余額為8.1萬(wàn)億。2025年以來(lái)，多地密集調(diào)整優(yōu)化住房公積金政策，不少城市都將提高住房公積金貸款額度、降低首付比例、支持靈活就業(yè)人員、支持異地購(gòu)房作為政策優(yōu)化等重要內(nèi)容。但是，該類(lèi)公積金優(yōu)化政策均屬于常規(guī)手段，對(duì)于提升公積金貸款率的邊際效用較為有限。在商貸收縮的情況下，公積金作為另一重要購(gòu)房資金渠道，若能實(shí)現(xiàn)超預(yù)期松綁，公積金池剩余資金或可撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速企穩(wěn)回升。
　　本周行情回顧：
　　第25周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為-1.4%。滬深300指數(shù)報(bào)收3846.6，周度漲幅為-0.5%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2009.9，周度漲幅-1.7%；房地產(chǎn)指數(shù)(申萬(wàn))報(bào)收2110.8，周度漲幅為-1.9%。
　　本周要聞回顧：
　　湖南懷化發(fā)布2025年住房計(jì)劃，房票安置與現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)并行。山東淄博發(fā)布優(yōu)化部分住房公積金貸款政策，夫妻最高可貸100萬(wàn)元。西安出臺(tái)樓市新政，降首付利率并允許公積金支付首付款。長(zhǎng)沙調(diào)整住房公積金業(yè)務(wù)政策：放寬貸款條件、提高貸款額度。江蘇出臺(tái)住宅品質(zhì)提升行動(dòng)方案，2027年前質(zhì)量投訴目標(biāo)降30%。武漢調(diào)整優(yōu)化落戶政策公開(kāi)征集意見(jiàn)，放寬買(mǎi)房落戶條件。深圳發(fā)布城市更新新規(guī)，明確配建的出售型保障房可按比例調(diào)整為商品房。
　　市場(chǎng)銷(xiāo)售情況：
　　第25周新房銷(xiāo)量較第24周增加，二手房銷(xiāo)售量較第24周增加。第25周44大城市新房銷(xiāo)售為1.8萬(wàn)套，較第24周增加8.2%；21大城市二手房銷(xiāo)售2.0萬(wàn)套，較第24周增加1.8%。庫(kù)存量較第24周減少，庫(kù)銷(xiāo)比較第24周增加。截至第25周，18大城市庫(kù)存為85.7萬(wàn)套，較第24周減少0.2萬(wàn)套；庫(kù)銷(xiāo)比為22.0個(gè)月，較第24周增加0.5個(gè)月。
　　投資建議與投資標(biāo)
　　兼顧政策博弈的股價(jià)彈性和公司的財(cái)務(wù)安全性，推薦：金地集團(tuán)(600383，增持)、保利發(fā)展(600048，買(mǎi)入)、招商蛇口(001979，買(mǎi)入)、貝殼-W(02423，買(mǎi)入)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209，買(mǎi)入)；建議關(guān)注：新城控股(601155，未評(píng)級(jí))、濱江集團(tuán)(002244，未評(píng)級(jí))、華潤(rùn)置地(01109，未評(píng)級(jí))。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷(xiāo)售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。