>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第37周周報(2025年9月6日-2025年9月12日)：新房二手房成交同比均轉(zhuǎn)弱；自然資源部鼓勵市場化方式盤活存量閑置土地-250916
| 上傳日期： |
2025/9/16 |
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| 4655KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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新房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比由正轉(zhuǎn)負；二手房成交面積環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，同比增幅收窄；新房庫存面積環(huán)比增幅擴大，同比降幅收窄；去化周期同環(huán)比均上漲。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比由正轉(zhuǎn)負。40個城市新房成交面積為155.5萬平方米，環(huán)比下降15.9%，同比下降2.9%，同比增速較上周下降8.0個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-19.2%、-10.1%、-23.9%，同比增速分別為-8.0%、16.1%、-30.9%。一線城市同比增速較上周下降14.5個百分點，二線城市同比漲幅較上周擴大0.4個百分點，三線城市同比降幅較上周擴大13.3個百分點。
二手房成交面積環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，同比增幅收窄。18個城市二手房成交面積為147.7萬平方米，環(huán)比上升6.5%，同比上升1.2%，同比漲幅較上周收窄5.5個百分點。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-9.8%、21.9%、-12.7%，同比增速分別為-9.9%、33.9%、-35.7%。其中，一線城市同比增速較上周下降10.5個百分點，二線城市同比漲幅較上周擴大16.8個百分點，三四線城市同比增速較上周下降40.3個百分點。
新房庫存面積環(huán)比增幅擴大，同比降幅收窄；去化周期同環(huán)比均上漲。12個城市新房庫存面積為11288萬平方米，環(huán)比增速為0.3%，同比增速為-14.0%；去化周期為19.3個月，環(huán)比上升0.5個月，同比上升1.1個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為19.0、16.6、79.2個月，一、二、三四線城市環(huán)比分別上升0.2、0.9、7.1個月，一、三四線城市同比分別上升1.6、7.7個月、二線城市同比下降0.3個月。
土地市場同環(huán)比均量跌價漲；溢價率同環(huán)比均下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1247.0萬平方米，環(huán)比下降19.4%，同比下降19.1%；成交土地總價為281.7億元，環(huán)比上升8.2%，同比上升54.1%；成交土地樓面均價為2259.1元/平，環(huán)比上升34.3%，同比上升90.6%；百城成交土地溢價率為0.8%，環(huán)比下降0.6個百分點，同比下降2.3個百分點。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比上升，同比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為79.4億元，環(huán)比上升8.3%，同比下降7.0%（前值：-55.3%）。總償還量為74.1億元，環(huán)比下降32.7%，同比下降4.9%（前值：-24.2%）；凈融資額為5.3億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為6.0%，較上周上升7.5pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益（相對滬深300）為4.6%，較上周上升5.3pct。房地產(chǎn)板塊PE為31.53X，較上周上升1.48X。
政策
中央層面，9月11日，自然資源部在國務院政策例行吹風會上表示“將細化完善低效用地認定標準，推動城鎮(zhèn)低效用地騰退和主動退出，推進國有企事業(yè)單位存量土地的盤活利用，鼓勵采取市場化方式來盤活存量閑置土地”。地方層面，9月12日，河南出臺12條樓市新政，涉及加大購房補貼力度、優(yōu)化了住房公積金政策等。在合理提高公積金貸款額度方面，各地在原有政策基礎上可將公積金個人貸款額度再上浮10%，最高貸款額不超過購房總價款與首付款差額。
投資建議：
二季度以來房地產(chǎn)銷售與投資等基本面數(shù)據(jù)均明顯走弱，從我們跟蹤高頻數(shù)據(jù)來看，9月至今的樓市成交仍然較弱，考慮到去年四季度銷售基數(shù)相對較高，成交或持續(xù)面臨壓力，推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”仍是當前行業(yè)的主要目標。8月以來，北京、上海、深圳也在承壓的銷售市場中，先后優(yōu)化限購與信貸政策，對局部地區(qū)市場情緒有階段性提振，北京、上海政策前后一個月新房成交量同比分別增長17%、24%，二手房成交量同比分別增長1%、2%，不過，政策對于銷售量價的改善效果的持續(xù)性仍待觀察，建議持續(xù)關(guān)注后續(xù)政策進展。此外，“高質(zhì)量開展城市更新”已經(jīng)成為行業(yè)主線任務，配套政策有望加速落地，各地也將加速出臺城市更新相關(guān)行動方案。地產(chǎn)從標的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標的或具備更大的估值修復彈性。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：濱江集團、華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團、城投控股。3）經(jīng)營或策略上有增量或變化的房企：新城控股、金地集團、龍湖集團。4）受益于二手房市場持續(xù)量價修復的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司：貝殼-W、我愛我家。
風險提示：
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預期下行；融資收緊
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