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核心觀點(diǎn)
　　【新房成交】
　　9月新房成交面積同環(huán)比均由負(fù)轉(zhuǎn)正。9月40城新房成交面積環(huán)比+9.0%，環(huán)比增長(zhǎng)主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)旺季，同比+0.7%，同比增速較8月提高14.3pct，同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正主要是受低基數(shù)影響及一線城市新政的帶動(dòng)；1-9累計(jì)同比-4.4%。不過(guò)，去年Q4開始銷售基數(shù)較高，因此接下來(lái)的市場(chǎng)可能仍會(huì)面臨一定壓力。
　　從各能級(jí)城市來(lái)看，9月一、二線城市新房成交面積同比均由負(fù)轉(zhuǎn)正，三四線城市同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。1）一線城市：9月新房成交面積環(huán)比+22.7%，同比+9.9%，同比增速較8月提高38.4pct；1-9月累計(jì)同比-4.5%。具體來(lái)看，在8月末9月初一線城市出臺(tái)的新政帶動(dòng)下，9月北京新房成交面積環(huán)比+16%，同比+18%；上海環(huán)比+29%，同比+22%；廣州環(huán)比+16%，同比+9%；深圳環(huán)比+35%，同比-33%。從累計(jì)來(lái)看，深圳1-9月新房成交面積同比-12%，北京、上海同比-6%，廣州同比+1%。2）二線城市：9月新房成交面積環(huán)比+9.2%，同比+0.8%，同比增速較8月提高了10.2pct；1-9月累計(jì)同比-2.6%。9月單月新房成交面積同環(huán)比均正增長(zhǎng)的有南寧、武漢、成都，同比正增長(zhǎng)但環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的城市有福州、濟(jì)南，環(huán)比正增長(zhǎng)但同比負(fù)增長(zhǎng)的城市有杭州、蘇州、寧波、南京，僅青島同環(huán)比均負(fù)增長(zhǎng)。從累計(jì)來(lái)看，1-9月武漢新房成交面積同比+27%，福州同比+22%，南寧同比+13%，其余累計(jì)增速均為負(fù)。3）三四線城市：9月新房成交面積環(huán)比-3.4%，同比-11.6%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速下降14.9pct；1-9月累計(jì)同比-8.5%。
　　【二手房成交】
　　9月二手房成交面積同環(huán)比均由負(fù)轉(zhuǎn)正。9月18城二手房成交面積環(huán)比+6.0%，同比+9.4%，同比增速提高15.7pct。1-9月累計(jì)同比+7.7%。
　　9月一、二線城市二手房成交面積同比均由負(fù)轉(zhuǎn)正，三四線城市同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。1-9月一、二線城市累計(jì)同比正增長(zhǎng)，三四線城市累計(jì)同比負(fù)增長(zhǎng)。9月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速為13.2%、7.2%、-6.2%，同比增速為27.2%、4.1%、-14.9%，一、二線城市同比增速分別提高29.9、15.2pct，三四線城市同比增速降低14.9pct。具體而言，一線城市中，9月北京二手房成交面積環(huán)比+15%，同比+22%；深圳環(huán)比+9%，同比+46%。二線城市中，廈門、成都同環(huán)比均正增長(zhǎng)；杭州、青島、蘇州環(huán)比下降、同比上升；南寧環(huán)比上升，同比下降；南京同環(huán)比均負(fù)增長(zhǎng)。從累計(jì)來(lái)看，1-9月一、二、三四線城市二手房成交面積同比增速分別為18.6%、3.8%、-3.5%。其中一、二線城市中累計(jì)同比僅南京（同比-8%）呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
　　【新房庫(kù)存與去化】
　　庫(kù)存與去化：庫(kù)存規(guī)模與去化周期環(huán)比均有所上升。截至9月末，我們跟蹤的12城新房庫(kù)存面積環(huán)比+2.0%，同比-12.7%；整體去化周期為18.9個(gè)月，環(huán)比+1.7個(gè)月，同比+0.1個(gè)月。具體來(lái)看，僅上海、杭州去化周期在12個(gè)月內(nèi)。
　　開盤去化率：9月30城開盤去化率環(huán)比下降，但仍處于年內(nèi)高位。根據(jù)克而瑞，30城9月平均開盤去化率為39%，環(huán)比-3pct，同比+13 pct，仍處于年內(nèi)高位水平。9月一、二、三四線城市平均開盤去化率為37%、45%、18%，一、三四線城市環(huán)比提升7、9 pct，二線城市環(huán)比-5pct，一、二、三四線城市同比提升17、15、4 pct。分城市來(lái)看，去化率超6成城市為北京、成都、廈門、長(zhǎng)沙、杭州，除了北京、杭州、成都為短期熱度較高城市之外，廈門、長(zhǎng)沙主要得益于網(wǎng)紅盤集中入市對(duì)去化率拉升作用比較顯著。從變化趨勢(shì)來(lái)看，1）上海、成都、杭州等熱點(diǎn)城市9月去化率小幅回落，仍處4成以上高位波動(dòng)；2）武漢、蘇州、青島、南寧等二線城市9月去化率延續(xù)增勢(shì)；3）南京、昆明、濟(jì)南等9月去化率均不足2成，且環(huán)比持降，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。
　　【土地市場(chǎng)】
　　9月整體土拍熱度有所回落，一線城市土拍溢價(jià)率仍超10%。9月全國(guó)成交土地建面環(huán)比+19.5%，同比-9.1%；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為28.9%、46.0%、15.1%，同比增速為-23.3%、7.8%、-22.8%。9月全國(guó)成交土地平均樓面價(jià)環(huán)比+40.6%，同比-6.0%；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為39.3%、39.3%、41.5%，同比增速為-35.5%、-8.7%、4.5%。9月全國(guó)平均土地溢價(jià)率為3.3%，環(huán)比-0.8pct，同比-0.7pct；其中，一、二、三線城市平均溢價(jià)率分別為12.3%、1.3%、1.7%，一線城市環(huán)比-10.0pct，同比+2.3pct，二線城市環(huán)比-0.6pct，同比-1.0pct；三線城市環(huán)比+0.9pct，同比-1.9pct。
　　1-9月全國(guó)土地成交規(guī)模減少，但樓面均價(jià)上漲6%，整體“提質(zhì)縮量”特征明顯。1-9月全國(guó)成交土地規(guī)劃總建面同比-6.6%；成交總價(jià)同比-0.9%；樓面均價(jià)同比+6.2%；平均溢價(jià)率6.8%，同比+3.1pct。一、二、三線城市土地成交建面同比增速為-14.6%、-0.3%、-11.1%；平均土地溢價(jià)率為13.4%、9.0%、2.5%，一、二線城市同比提升8.4、4.7pct，三線城市同比-0.7pct。
　　【房企】
　　房企銷售：低基數(shù)影響下，百?gòu)?qiáng)房企9月權(quán)益銷售同比增速轉(zhuǎn)正。百?gòu)?qiáng)房企9月全口徑銷售額同比-2.4%（前值：-16.5%）；權(quán)益口徑同比+0.3%（前值：-19.5%）。1-9月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額2.49萬(wàn)億元