>> 華西證券-二手房成交延續(xù)“以價換量”-251025
| 上傳日期： |
2025/10/25 |
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| 1322KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
肖金川,黃曉曦 |
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地產(chǎn)周速達
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2025年9月數(shù)據(jù)，房價疲弱態(tài)勢仍在延續(xù)。70城新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.4%，跌幅較6-8月的跌幅0.3%小幅擴大；二手住宅價格環(huán)比下跌0.6%，連續(xù)第二個月維持該降幅。一線城市二手房價格繼續(xù)領(lǐng)跌。9月一線城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下滑1.0%，連續(xù)第三個月錄得相同跌幅，降幅明顯高于二三線城市（-0.7%和-0.6%），其中北京、上海、廣州、深圳環(huán)比跌幅分別為0.9%、0.8%、1.0%和1.0%。同比來看，一線城市二手房價下跌3.2%，降幅小幅收窄0.3個百分點，已是連續(xù)第28個月下滑，價格走勢尚在尋底過程。
與價格端的疲弱形成對比，9月地產(chǎn)銷售在“以價換量”的推動下，展現(xiàn)出一定程度的韌性。9月新房銷售面積環(huán)比增48.5%，銷售額環(huán)比增47.2%。這一增速顯著強于2015-2019年及2021-2023年同期介于30-40%的環(huán)比水平。
高頻數(shù)據(jù)顯示，國慶節(jié)后二手房成交“兩連增”。本周（10月17-23日），15城二手房成交面積233萬平，環(huán)比增長7%，實現(xiàn)節(jié)后“兩連增”，成交量已回升至年內(nèi)高點的79%。盡管受去年同期高基數(shù)影響，本周同比下滑14%，不過相較2023年同期仍錄得11%的正增長，且10月1-23日成交與2023年同期相比也小幅增長2%，顯示二手房市場韌性較強。
而新房市場修復(fù)動能轉(zhuǎn)弱。本周38城新房成交面積為282萬平方米，環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，小幅回升3%。然而，同比表現(xiàn)仍弱，本周新房成交面積同比下滑19%，10月1-23日同比降幅擴大至24%，顯著弱于9月（-1%）的表現(xiàn)，且較2023年同期亦下滑27%。
分城市層級看，二三線二手房表現(xiàn)相對較好，而一線與三線新房出現(xiàn)反彈。二手房方面，一線城市周度成交環(huán)比連續(xù)兩周回落，本周微降2%，內(nèi)部走勢明顯分化，其中北京環(huán)比大幅回升13%，深圳微漲0.5%，而上海則下滑11%。與此同時，二線及三線城市表現(xiàn)亮眼，成交面積環(huán)比分別增長14%和12%，顯示出明顯的接力效應(yīng)，支撐整體二手房市場熱度。新房市場則呈現(xiàn)“一線反彈、二三線走弱”。一線城市成交環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，大幅反彈15%，主要受益于北京（+40%）、深圳（+32%）和上海（+26%）的強勁回升，而廣州環(huán)比下滑16%。三線城市環(huán)比增長12%，出現(xiàn)邊際回暖跡象。相比之下，二線城市表現(xiàn)較差，新房成交環(huán)比下降7%。
近期行業(yè)頂層設(shè)計信號持續(xù)明晰，行業(yè)加速邁向“高質(zhì)量發(fā)展”。二十屆四中全會公報首提“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，與近期系列政策舉措一脈相承。正如我們前期報告《二手房成交熱度延續(xù)》中提到，自然資源部發(fā)布的《城市存量空間盤活優(yōu)化規(guī)劃指南》已系統(tǒng)性部署低效用地再開發(fā)，標志著城市發(fā)展正全面邁入“存量時代”；同期，國新辦發(fā)布會亦明確“城市更新”、“好房子”建設(shè)與“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為“十五五”時期的核心戰(zhàn)略。我們認為，上述政策組合拳勾勒出中央對行業(yè)轉(zhuǎn)型的頂層設(shè)計路徑，并預(yù)示著行業(yè)底層邏輯正發(fā)生變化，即從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”，從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運營”。
風(fēng)險提示
地產(chǎn)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整。
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