>> 華泰證券-房地產行業(yè)：龍頭壓力緩釋有助于階段性穩(wěn)預期-260122
| 上傳日期： |
2026/1/22 |
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| 487KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
劉璐，陳慎 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
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21日萬科發(fā)布公告，“21萬科02”債券持有人會議高票通過核心展期議案（議案一、議案四）。本次方案以“本息兌付調整+固定兌付安排+增信措施”為核心，短期壓力下降。對行業(yè)而言，龍頭房企短期壓力緩釋有助于階段性穩(wěn)定市場預期，為行業(yè)“止跌回穩(wěn)”帶來更有利條件。我們看好“三好”房企、優(yōu)秀商業(yè)運營商、港資房企、高分紅物管公司的投資機遇。
三重保障助力萬科議案通過
作為萬科本次通過的核心議案，議案四的條款和25年12月相比主要增加了三重保障：1.兌付安排優(yōu)化。與12月議案給予回售部分債券本息兌付時間1年緩沖期相比，本次通過的議案明確1月30日前本金兌付40%，60%展期1年，在規(guī)避2026Q1到期壓力和保障債權人利益中取得平衡；2.新增固定兌付安排，10萬元以內全額優(yōu)先兌付；3.提供增信措施。本次議案明確武漢萬云、西咸新區(qū)科筑置業(yè)應收款質押作為增信，通過“資產綁定”提升償債能力。三重保障是議案通過的重要因素，在公司化債進程中給予緩沖。
龍頭房企短期壓力舒緩有助于階段性穩(wěn)定市場預期
本次展期方案落地對萬科的意義在于短期舒壓，流動性得到階段性改善，并為后續(xù)到期債務償付提供方案范本。對房地產行業(yè)而言，意義在于：1、龍頭房企償債議案通過緩解行業(yè)信用壓力方面的憂慮；2、有助于在一定時間內穩(wěn)定行業(yè)預期和金融市場預期。當前房地產市場仍在“止跌回穩(wěn)”過程中，萬科事件的階段性穩(wěn)定給行業(yè)帶來“時間換空間”的條件。后續(xù)依然需要密切關注化債進展。
化債進展是行業(yè)痛點，亦是“防風險”目標下的儲備政策關注焦點
1月1日《求是》的發(fā)文《改善和穩(wěn)定房地產市場預期》中，對于政策儲備的論述，特別提出“做好風險防范和應對預案，目前房地產企業(yè)債務仍然較高，不排除個別企業(yè)仍有破產重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應對”。2026年，房企化債仍是一大重要工作，據我們統(tǒng)計，重點15家房企中，2025年累計削債3246億，其中境內/境外債分別削減283/2963億元。26年1月以來融資協(xié)調機制也有所調整，符合條件“白名單”項目貸款可展期5年（來源：財聯(lián)社），后續(xù)我們需要關注更多房地產融資、去庫存等潛在政策，來逐步改善房企現(xiàn)金流。
投資建議
龍頭房企償債方案落地標志著市場信用方面壓力的短期紓解，疊加近期地產政策預期升溫，有助于帶來地產股估值修復機遇。重點推薦：1、兼具“好信用、好城市、好產品”的“三好”地產股，如華潤置地、中國海外發(fā)展、招商蛇口、濱江集團、綠城中國、建發(fā)國際集團、中國金茂等；2、依靠運營能力在市場調整中掌握現(xiàn)金流生命線的房企，如華潤置地、新城控股、龍湖集團等；3、受益于香港市場復蘇的香港本地房企，如新鴻基地產、領展房產基金等；4、受益于穩(wěn)健現(xiàn)金流、具備分紅優(yōu)勢的物管企業(yè)，如綠城服務、華潤萬象生活、招商積余等。
風險提示：房地產政策波動，房地產市場復蘇不及預期，部分房企經營風險。
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