>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評報告：在土地新規(guī)下走向結(jié)構(gòu)性修復(fù)-260315
| 上傳日期： |
2026/3/15 |
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| 419KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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投資要點
事件：2026年3月自然資源部與國家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號），以下簡稱“38號文”。
此通知明確提出，要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤的機(jī)制，要求各?。▍^(qū)、市）的年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模原則上不得超過同期盤活存量土地的面積。此外，通知明確了用地優(yōu)先序，新增建設(shè)用地將優(yōu)先保障國家重大項目、民生工程（如交通、能源、水利、保障性住房等）的建設(shè)需求，并明確指出“原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”。與此同時，38號文支持存量土地再利用和城市更新。為落實“存量優(yōu)先”原則，此通知配套了一系列支持措施，包括：
1）全面鼓勵盤活閑置、低效和批而未供的土地，將其作為新增建設(shè)用地的替代來源。
2）簡化城市更新、城中村改造的流程，例如在成片開發(fā)中不再要求單獨編制土地征收成片開發(fā)方案，縮短審批時間。
3）允許城中村改造項目中不超過總面積10%的零星邊角地，用于辦理新增用地手續(xù)，建設(shè)保障房等民生配套。
點評：
“增量轉(zhuǎn)存量”導(dǎo)向清晰，從供給端落地推行。
我們認(rèn)為此次38號文是對2025年中央城市工作會議的具體落實，也是2024年918號文（《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》 （自然資辦函〔2024〕918號））的延續(xù)與拓展。該政策為土地供應(yīng)總量設(shè)置了明確方向——“嚴(yán)控增量、盤活存量”。與2024年918號文相比，我們認(rèn)為此次通知主要有三點不同：
1）相比918號文，38號文適用范圍從商品住宅用地擴(kuò)大至全部城鄉(xiāng)建設(shè)用地，管控范圍更廣，系統(tǒng)性更強(qiáng)；
2）918號文對地方土地供應(yīng)的管理邏輯為“去化周期”，例如去化周期在36個月以上原則上不再供地。38號文的土地管理邏輯則注重存量土地處置效率——“新增指標(biāo)與盤活存量掛鉤”。其中38號文明確“新增指標(biāo)原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”。“新增建設(shè)用地”特指通過批準(zhǔn)將農(nóng)用地（含耕地）和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用途的土地。如土地本來是建設(shè)用地（比如舊工廠、城中村等），這些建筑拆遷和空出來的土地不屬于“新增建設(shè)用地”。我們認(rèn)為，38號文將會對各城市（尤其是供給過剩、庫存較高的城市）在發(fā)展形態(tài)上產(chǎn)生限制，以避免個別城市繼續(xù)通過“攤大餅”的方式發(fā)展；
3）38號文對存量土地的處置從聚焦“閑置土地收回”擴(kuò)展到全面盤活“閑置低效、批而未供”土地，并為城市更新中的零星用地提供了更靈活的政策通道。
對土地市場影響：加劇城市分化，引導(dǎo)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
我們認(rèn)為此政策的影響將在不同能級的城市間呈現(xiàn)顯著差異。首先，我們認(rèn)為對于一線及核心二線城市，其市場成熟度高，城市規(guī)劃較為成熟，去化周期較為健康，此政策帶來的邊際影響相對有限，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)將保持穩(wěn)定。其次，對于部分前期依賴“攤大餅”式擴(kuò)張的二線城市，政策約束效應(yīng)將最為明顯，新增用地指標(biāo)受限將直接抑制其外延供地能力，迫使城市發(fā)展重心回歸主城更新與存量提質(zhì)。第三，對于多數(shù)三四線城市，由于自2024年起供地已開始受到約束，我們認(rèn)為38號文的作用更多是鞏固這一趨勢，加速其進(jìn)入存量市場博弈階段。整體來看，我們認(rèn)為全國土地供應(yīng)總量收縮是長期趨勢，但結(jié)構(gòu)上將向高能級城市、城市內(nèi)部核心區(qū)域以及存量更新項目傾斜。
對房價的影響：托底核心資產(chǎn)，出清低效庫存。
我們認(rèn)為，對于低線城市及非核心區(qū)域，由于庫存去化周期長、需求基本面偏弱，單純限制供給難以迅速扭轉(zhuǎn)供需格局，房價止跌回穩(wěn)仍需依賴于人口與產(chǎn)業(yè)的基本面改善，過或?qū)⑤^為漫長。對于核心城市的核心區(qū)域資產(chǎn)，我們認(rèn)為此政策將有助于推動長期存量結(jié)構(gòu)優(yōu)化，改善市場預(yù)期，增強(qiáng)核心資產(chǎn)長期韌性。
房企盈利模式的影響：驅(qū)動模式轉(zhuǎn)型，加速行業(yè)分化。
我們認(rèn)為38號文進(jìn)一步明確了“新行業(yè)游戲規(guī)則”——房企未來拿地邏輯從爭奪增量指標(biāo)轉(zhuǎn)向競爭存量運營能力，這將驅(qū)動開發(fā)商群體加速分化。我們認(rèn)為，已戰(zhàn)略性聚焦于一線、新一線及重點二線城市的房企，此次政策對其拿地計劃沖擊較小。并且這些頭部企業(yè)也已經(jīng)從“開發(fā)端向產(chǎn)業(yè)端延伸”，在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有型業(yè)務(wù)上已構(gòu)建起穩(wěn)定生態(tài)收入的企業(yè)占據(jù)顯著優(yōu)勢。這類企業(yè)能夠更好地參與城市更新、存量盤活項目，實現(xiàn)從“開發(fā)商”向“城市綜合運營服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型，從而獲得估值重估的機(jī)會。對于嚴(yán)重依賴三四線新增土地開發(fā)、業(yè)務(wù)模式單一的中小型開發(fā)商，雖然競爭壓力因供給減少而有所緩解，但生存空間會被壓縮。
投資建議：聚焦“核心區(qū)域+綜合運營”雙主線。
在行業(yè)長周期轉(zhuǎn)型背景下，我們重點看好以下幾類企業(yè)：一是在核心城市群擁有深厚布局、產(chǎn)品力突出的精品開發(fā)商；二是“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動、存量運營能力強(qiáng)大的綜合型房企，其豐富的持有物業(yè)組合不僅能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，更是參與城市更新的核心能力。第三，我們認(rèn)為可關(guān)注在特定區(qū)域具備成長彈性和國資背景優(yōu)
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