>> 西部證券-房地產(chǎn)行業(yè)自然資源部38號文點評：土地供應“縮量提質(zhì)”-260315
| 上傳日期： |
2026/3/16 |
大?。?/td>
| 330KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
西部證券 |
| 評級： |
超配 |
作者： |
周雅婷 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號）。這份文件旨在為“十五五”規(guī)劃重點項目提供要素保障，核心是調(diào)整土地供應邏輯，主要內(nèi)容為：
1、新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。
2、年度新增城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模，原則上不得超過盤活存量土地的面積。
我們的看法：
38號文并不是要給房地產(chǎn)開發(fā)土地供應“斷供”?！靶略鼋ㄔO用地”，是指通過農(nóng)轉(zhuǎn)用審批，將耕地、林地等農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的增量，其指標歷來都是用于保障國家重點建設項目和基礎設施的用地需求。而房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大多數(shù)來源于存量建設用地——如舊城改造、低效用地再開發(fā)，以及規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)通過招拍掛出讓的土地。這些土地本身已是建設用地，不屬于新增建設用地范疇。因此38號文關于新增建設用地的表述并不是要給房地產(chǎn)開發(fā)“斷供”，而只是符合常規(guī)用途的表述。
建立“增存掛鉤”機制將倒閉存量盤活。文件規(guī)定，年度新增城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模，原則上不得超過盤活存量土地的面積。這意味著地方政府要想獲得更多新增用地指標，必須先處置好轄區(qū)內(nèi)的閑置、低效和批而未供的土地，用“增量”倒逼“存量”盤活。政策引導和市場重心已全面轉(zhuǎn)向盤活存量空間。城市更新將是未來很長一段時間的重要領域。
支持通過簡化流程為存量開發(fā)提速。針對城中村改造中常見的“邊角地、夾心地、插花地”，文件規(guī)定，零星土地（面積原則上不超過項目總面積的10%），若用于保障性住房、公用設施營業(yè)網(wǎng)點等民生用途，可辦理新增用地審批和供應。這為盤活城市零星土地資源提供了路徑。
投資建議：38號文是房地產(chǎn)長效機制的關鍵一環(huán)，它給行業(yè)帶來的不是“斷供”，而是指導地方政府未來供地“縮量提質(zhì)”盤活存量，對地產(chǎn)供給端長效機制的建立起到推動作用。對于投資上我們認為38號文著眼未來，板塊短期波動仍受政策和成交因素影響較大，維持對板塊短期博弈行情的看好，繼續(xù)推薦二手房交易中介龍頭貝殼、區(qū)域龍頭濱江集團、優(yōu)質(zhì)國企越秀地產(chǎn)，具備估值修復潛力民企新城控股。建議關注央國企行業(yè)龍頭華潤置地、中國海外發(fā)展、品質(zhì)類房企綠城中國。
風險提示：房地產(chǎn)政策調(diào)控效果不及預期風險；商品房銷售復蘇不及預期風險；開發(fā)商資金鏈緩解情況不及預期風險。
|
|
