>> 華西證券-公募REITs周速覽(2026年3月16-20日)：可參與東方紅隧道打新-260321
| 上傳日期： |
2026/3/21 |
大小： |
2163KB |
| 格式： |
pdf 共16頁(yè) |
來(lái)源： |
華西證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
姜丹,鄭日誠(chéng) |
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本周（2026年3月16-20日）中證REITs全收益指數(shù)收于1,022點(diǎn)，周度環(huán)比下跌0.13%，較1月末下跌2.91%，已跌回至2026年1月6日開(kāi)年前后點(diǎn)位。日均換手率本周下滑至0.3%，為2021年來(lái)周度日均的最低值，市場(chǎng)成交情緒進(jìn)一步下滑。截至3月20日，79只REITs總市值收于2239億元。
一級(jí)市場(chǎng)：東方紅隧道啟動(dòng)詢價(jià)，預(yù)計(jì)發(fā)行IRR約4%
2026年3月16日“東方紅隧道股份高速公路REIT”注冊(cè)生效，并將于3月25日開(kāi)始詢價(jià)，系2025年12月以來(lái)，市場(chǎng)終于再迎1只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。
東方紅隧道股份高速公路REIT的標(biāo)的資產(chǎn)為連接杭州市和嘉興市的錢江隧道，路線全長(zhǎng)4450m，為雙向六車道高速公路，收費(fèi)期限為25年（2014年4月16日至2039年4月15日），剩余收費(fèi)期限約13年。
東方紅隧道股份REIT項(xiàng)目評(píng)估值41.58億元，考慮到項(xiàng)目公司其他資產(chǎn)和負(fù)債凈值約為1.98億元，本次擬發(fā)行43.56億元，詢價(jià)區(qū)間對(duì)應(yīng)的募集規(guī)模為40.12-47億元，相較擬募集規(guī)模折溢價(jià)區(qū)間僅為±8%，小于2025年下半年新發(fā)行項(xiàng)目的±20%。
假設(shè)本次最終按詢價(jià)區(qū)間上限4.7元/份發(fā)行，預(yù)測(cè)IRR仍在4%以上。首日若按照30%漲停測(cè)算（4.7*1.3=6.11元/份），項(xiàng)目IRR低于0，可能性不大。相鄰項(xiàng)目和近期新上市項(xiàng)目IRR介于0.75%-4.88%之間，考慮到項(xiàng)目周邊路網(wǎng)通達(dá)性高，日均車流量和通行費(fèi)收入增長(zhǎng)明顯，具有一定的一級(jí)打新參與價(jià)值。
其他基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，山證晉中公投瑞陽(yáng)供熱、中航中核集團(tuán)能源、易方達(dá)廣西北投高速本周更新反饋情況。2026年3月16日，廣東宏川智慧物流股份有限公司發(fā)布公告，擬以部分下屬公司持有的碼頭、儲(chǔ)罐等基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)，申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。3月19日，天虹股份董事會(huì)審議通過(guò)了撤回公募REITs申報(bào)的議案，預(yù)計(jì)“中航天虹消費(fèi)REIT”后續(xù)將進(jìn)行撤回。
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs方面，截至2026年3月20日，市場(chǎng)合計(jì)申報(bào)了15只，其中交易所已受理2只、已問(wèn)詢13只，預(yù)計(jì)募集規(guī)模達(dá)460.6億元，業(yè)態(tài)已涉及辦公、酒店、購(gòu)物中心、奧萊、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)綜合體。
二級(jí)市場(chǎng)：租賃住房、高速領(lǐng)漲，成交情緒繼續(xù)下滑
本周各資產(chǎn)表現(xiàn)分化，租賃住房、交通設(shè)施、能源設(shè)施、數(shù)據(jù)中心板塊分別收漲0.97%、0.67%、0.1%、0.1%，其他板塊收跌，跌幅靠前的是倉(cāng)儲(chǔ)物流（-1.96%）、市政環(huán)保（-0.76%）和園區(qū)（-0.34%），消費(fèi)跌幅最小僅0.09%。
租賃住房板塊本周漲幅第一，近期重點(diǎn)關(guān)注的北京保障房和廈門安居強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)漲，分派率分別下降8BP、7BP至2.93%、2.85%?？紤]到廈門安居即將啟動(dòng)擴(kuò)募，在平價(jià)模擬發(fā)行6.858億元的情形下，新購(gòu)入項(xiàng)目分派率預(yù)計(jì)達(dá)4.13%，新老項(xiàng)目合并后預(yù)計(jì)分派率可達(dá)3.05%，可關(guān)注廈門安居后續(xù)擴(kuò)募安排。
倉(cāng)儲(chǔ)板塊本周跌幅最大。其中，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT開(kāi)始止跌，可能與廊坊項(xiàng)目續(xù)約安排漸近有關(guān)。預(yù)計(jì)廊坊項(xiàng)目租金下調(diào)幅度將和重慶項(xiàng)目類似，可能在16%至40%之間，可關(guān)注后續(xù)續(xù)約情況。中金普洛斯REIT本周表現(xiàn)不佳，可能與近期市場(chǎng)關(guān)于中國(guó)保險(xiǎn)公司傳聞?dòng)嘘P(guān)，普洛斯已在官方網(wǎng)站澄清。
風(fēng)險(xiǎn)提示
公募REITs相關(guān)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；資料來(lái)源及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
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