>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2026W11：如何理解“38號文”土地增存掛鉤制度？-260322
| 上傳日期： |
2026/3/22 |
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| 1138KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,夏陶 |
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土地增存掛鉤制度并非土地斷供，預(yù)計引導(dǎo)土地市場進(jìn)一步提質(zhì)增效、改善供需關(guān)系。自然資源部、國家林業(yè)和草原局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（簡稱“38號文”）。具體來說，未來房地產(chǎn)開發(fā)，土地主要來源是舊城改造、低效用地再開發(fā)、收回收購閑置土地，取代的是過往郊區(qū)圈地模式，因此并非土地斷供；且從近年土地市場客觀情況看，城市遠(yuǎn)郊土地出讓已經(jīng)非常困難，房企在拿地策略上普遍追求核心地段的確定性，因此我們認(rèn)為新政對土地市場的沖擊比較有限。其次，土地增存掛鉤制度呼應(yīng)了今年政府工作報告中“做優(yōu)增量、盤活存量”要求。我們認(rèn)為政策將繼續(xù)鼓勵地方政府開展收回收購閑置土地的工作，引導(dǎo)未來土地市場提質(zhì)增效、改善供需關(guān)系、新房更加聚焦在核心地段供應(yīng)“好房子”。
市場方面，目前假期效應(yīng)已基本消退。2026年春節(jié)后第3周（3.10-3.16），樣本城市新房網(wǎng)簽成交面積為176.8萬方（同比-6.5%），樣本城市二手房網(wǎng)簽成交面積為224.2萬方（同比+5.3%）。累計看，2026年春節(jié)后1-3周累計新房成交同比-6.4%、二手房同比+8.6%。目前假期效應(yīng)已基本消退，新房在較低基數(shù)上繼續(xù)負(fù)增、今年“小陽春”或成色不足；二手房則在較高量能上維持小幅正增，延續(xù)相對新房偏強的狀態(tài)。
新房：本周30個城市新房成交面積為195.9萬平方米，環(huán)比提升13.8%，同比提升5.1%，其中樣本一線城市的新房成交面積為50.1萬方，環(huán)比0.1%，同比-6.1%；樣本二線城市為107.8萬方，環(huán)比+29.4%，同比+19.7%；樣本三線城市為38.0萬方，環(huán)比-2.0%，同比-11.6%。
二手房：本周15個樣本城市二手房成交面積合計244.7萬方，環(huán)比增長14.5%，同比下降1.8%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為114.5萬方，環(huán)比16.2%；樣本二線城市為96.8萬方，環(huán)比11.5%；樣本三線城市為33.3萬方，環(huán)比17.8%。
行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-4.2%，落后滬深300指數(shù)2.02個百分點，在31個申萬一級行業(yè)排名第15名。
信用債：本周（3.16-3.22）共發(fā)行房企信用債17只，環(huán)比增加7只；發(fā)行規(guī)模共計108.35億元，環(huán)比增加37.45億元，總償還量207.06億元，環(huán)比增加69.64億元，凈融資額為-98.71億元，環(huán)比減少32.19億元。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為重點關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益?；谝陨希覀冋J(rèn)為2026年仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊反復(fù)做政策beta，配置方向可選：（1）地產(chǎn)開發(fā)：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、中國金茂；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、華發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展；（3）中介：貝殼-W；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延。
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