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4月28日政治局會(huì)議定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”后，一線及強(qiáng)二線城市進(jìn)入新政集中落地窗口期。深圳、廣州、武漢、蘇州、濟(jì)南等核心城市相繼出臺(tái)樓市優(yōu)化政策，從公積金放寬、以舊換新、限購(gòu)優(yōu)化等多維度打出組合拳。本輪政策給予剛需更實(shí)際的支持，堅(jiān)持因城施策精準(zhǔn)發(fā)力。我們認(rèn)為地方新政潮有望持續(xù)夯實(shí)房?jī)r(jià)二階導(dǎo)改善趨勢(shì)，板塊估值筑底配置價(jià)值凸顯。
　　新政共性一：公積金貸款全面加碼為核心
　　本輪各地均以上調(diào)公積金額度以及差異化上浮為主要抓手：各城市公積金貸款額度整體提升幅度15%–50%，深圳家庭額度由110萬(wàn)上調(diào)至130萬(wàn)，廣州、蘇州額度進(jìn)一步走高，同時(shí)普遍設(shè)立分層上浮機(jī)制，多子女家庭、改善型房源、綠色智慧住宅上浮比例20%–50%，疊加認(rèn)房認(rèn)貸規(guī)則放寬、公積金提取范圍擴(kuò)容，我們認(rèn)為有望進(jìn)一步提升居民實(shí)際購(gòu)房支付能力，尤其降低剛需上車(chē)門(mén)檻。
　　新政共性二：推動(dòng)“以舊換新”，有望推動(dòng)置換交易鏈條
　　多地暢通賣(mài)舊買(mǎi)新置換鏈條，形成財(cái)政補(bǔ)貼、個(gè)稅退稅、國(guó)企收儲(chǔ)三維支持體系。廣州推出賣(mài)舊買(mǎi)新專項(xiàng)補(bǔ)貼，按新房貸款額1%補(bǔ)貼、單套上限3萬(wàn)元、總額度2億元；濟(jì)南落實(shí)換房個(gè)稅退稅政策，實(shí)際讓利比例約1%；上海今年也在推進(jìn)“以舊換新”，多城引導(dǎo)地方國(guó)企收購(gòu)存量二手房，轉(zhuǎn)為保障房、人才房消化庫(kù)存。有效降低換房門(mén)檻，是激活改善需求、盤(pán)活二手房流通的關(guān)鍵支撐。
　　政策特性：一線城市側(cè)重需求修復(fù)，二線城市側(cè)重去庫(kù)存
　　在共性之外，不同能級(jí)城市仍有一定側(cè)重：1）一線城市以需求端修復(fù)為主，如深圳聚焦核心區(qū)限購(gòu)規(guī)則優(yōu)化，釋放外地戶籍需求及改善需求；2）二線城市則更側(cè)重存量去化以及改善驅(qū)動(dòng)。如蘇州、濟(jì)南公積金上浮幅度對(duì)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房和高品質(zhì)房有額外優(yōu)待，高庫(kù)存區(qū)域嚴(yán)控新增宅地，側(cè)重交易端優(yōu)化與存量房源消化，同時(shí)引領(lǐng)改善市場(chǎng)行情。
　　4月新政有助于剛需釋放，筑牢成交基本盤(pán)
　　我國(guó)商業(yè)房貸利率已經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有調(diào)整，而公積金貸款政策寬松是一種變相“降息”，尤其對(duì)剛需釋放有顯著作用。我們?cè)趫?bào)告《我國(guó)房?jī)r(jià)正迎來(lái)二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正》（2026.4.10）中提出，租金月供差的收斂、剛需上車(chē)門(mén)檻的降低推動(dòng)本輪市場(chǎng)自發(fā)性修復(fù)，此輪各地政策正強(qiáng)化這一趨勢(shì)。從高頻成交及價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，4月以來(lái)樓市延續(xù)Q1的修復(fù)態(tài)勢(shì)，全月26城二手房門(mén)店成交套數(shù)同比+31%（3月+17%），年初至今累計(jì)同比+15%；截至5月3日，84城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)月環(huán)比跌幅0.36%，較3月末收窄0.21pct。我們認(rèn)為當(dāng)前實(shí)惠型政策具備市場(chǎng)敏感度，新政潮有望進(jìn)一步推動(dòng)修復(fù)延續(xù)。
　　投資建議
　　地方新政密集落地，有望進(jìn)一步夯實(shí)我國(guó)房?jī)r(jià)二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正的趨勢(shì)，推動(dòng)地產(chǎn)股估值筑底。我們建議在這一階段逐步布局地產(chǎn)股，建議關(guān)注：1）估值處于低位、計(jì)提減值準(zhǔn)備較為充分的企業(yè)：龍湖集團(tuán)、新城控股等；2）歷史負(fù)擔(dān)較輕或者現(xiàn)金流更為健康的企業(yè)，為新一輪擴(kuò)張做準(zhǔn)備：華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等；3）在一階導(dǎo)轉(zhuǎn)正的區(qū)域有布局的企業(yè)：新鴻基地產(chǎn)等；4）存量交易及地產(chǎn)鏈后端產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。