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事件：
    公司于12 月8 日公告兩個(gè)投資項(xiàng)目：1）擬與天津天保控股有限公司共同出資成立天津新燕莎奧特萊斯購物中心運(yùn)營有限公司，新公司總投資8.58 億元，其中注冊資本30,000 萬元，公司出資27,000 萬元，占注冊資本的90%。新公司成立后將以該公司為主體運(yùn)營天津新燕莎奧特萊斯購物中心項(xiàng)目。2）公司于2012 年11 月19 日與北京紫金世紀(jì)置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱“紫金世紀(jì)公司”）簽署了《北京市東城區(qū)王府井大街301 號(hào)北京飯店二期商業(yè)項(xiàng)目之租賃合同》（以下簡稱“《租賃合同》”），項(xiàng)目建筑面積7.85 萬，租金為3.1 元/月/平米，項(xiàng)目總投資1.9 億元，項(xiàng)目經(jīng)營主體為擬設(shè)立的北京新燕莎金街購物廣場有限公司（以下簡稱“新公司”），注冊資本8,000 萬元，全部由投資主體本公司出資。
    觀點(diǎn)：
    1．奧萊項(xiàng)目進(jìn)津，全新市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
    奧特萊斯業(yè)態(tài)在弱勢商業(yè)環(huán)境下具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)性，也同時(shí)為物業(yè)資源有限的一線商業(yè)企業(yè)提供了內(nèi)外兼修的轉(zhuǎn)型契機(jī)。而作為奧特萊斯最早的運(yùn)營平臺(tái)，燕莎系無疑具備招商、選址定及運(yùn)營三大核心競爭力。后整合時(shí)代的首商通過充分利用燕莎上游資源優(yōu)勢、集團(tuán)物業(yè)優(yōu)勢及以燕莎為據(jù)點(diǎn)的先發(fā)品牌壁壘全面突圍奧特萊斯業(yè)態(tài)，自建、租賃、收購的多維外延突圍全面開啟。本次投資的天津項(xiàng)目總建筑面積9 萬平米，并預(yù)留3.4 萬商業(yè)配套面積，總投資8.58 億元（其中流動(dòng)資金4.81 億元，第五年開始還貸），為在建工程：這一方面反映出天津商業(yè)綜合體項(xiàng)目的泡沫化跡象；另一方面也凸顯了公司國資背景和資金優(yōu)勢在商業(yè)地產(chǎn)存量結(jié)構(gòu)優(yōu)化初期的強(qiáng)勢整合能力。
    項(xiàng)目位于天津市濱海新區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，隨著今后整個(gè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域的功能產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的成熟，以及北京和天津的交通便捷帶來的大量高收入人群進(jìn)入，尤其是通往濱海規(guī)劃地鐵項(xiàng)目的鋪設(shè)，將對(duì)項(xiàng)目的前景提供足夠的市場引擎。結(jié)合我們奧特萊斯專題報(bào)告預(yù)測的京津冀經(jīng)濟(jì)圈奧特萊斯9-13 家的容量空間，目前存量已近過半，而天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)在該經(jīng)濟(jì)圈的高端地位和輻射能力難以撼動(dòng)，友阿股份的天津奧萊綜合體儲(chǔ)備項(xiàng)目也位于濱海新區(qū)的塘沽區(qū)開發(fā)區(qū)。未來這一細(xì)分業(yè)態(tài)的供求格局將會(huì)向買方市場傾向，或使得公司該項(xiàng)目的培育期存在一定壓力：根據(jù)公司預(yù)測籌備期預(yù)計(jì)虧損1,487 萬元；經(jīng)營期第一年預(yù)計(jì)虧損4,522 萬元；第二年預(yù)計(jì)虧損4,082 萬元；第三年預(yù)計(jì)虧損1,670 萬元；預(yù)計(jì)第四年開始盈利，當(dāng)年盈利970 萬元。
    2．北京飯店二期——低成本鞏固核心商圈。
    北京飯店二期商業(yè)項(xiàng)目位于王府井商業(yè)街的南端門戶位置，金街金角價(jià)值凸顯，地理位置極其優(yōu)越。公司租賃經(jīng)營該項(xiàng)目開辦新燕莎金街購物廣場，將填補(bǔ)首商集團(tuán)在北京中心位置和重點(diǎn)商業(yè)街區(qū)沒有大型商業(yè)設(shè)施的空白，搶占市場先機(jī)。項(xiàng)目建筑面積7.85 萬，租金為3.1 元/月/平米，物業(yè)管理費(fèi)為0.7 元元/月/平米，項(xiàng)目總投資1.9 億元。該項(xiàng)目地標(biāo)性的位置難以取代、3.1 元/月/平米的租金水平遠(yuǎn)低于目前一線城市商業(yè)物業(yè)5.5 元左右的平均租金，（廣友珠江新區(qū)租金水平為6.24 元/月/平米），可謂以較低的成本同時(shí)獲取了
    品牌影響力和成熟商圈紅利。
    目前該項(xiàng)目有部分包括老鳳祥在內(nèi)的回遷商戶進(jìn)場，整體定位延續(xù)燕莎系的中高端。但從競爭格局來看，作為北京對(duì)外窗口的王府井步行街，現(xiàn)已包含了高端精品的銀泰、王府井百大；配套齊全人氣度極高的購物中心東方新天地以及主打青春時(shí)尚的AMP，項(xiàng)目的細(xì)分定位和品牌錯(cuò)位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。公司預(yù)計(jì)北京飯店二期項(xiàng)目籌備期（2013 年）利潤總額為-8,543 萬元，經(jīng)營期第一年（2014 年）利潤總額為-896 萬元；盈利起始年份為經(jīng)營期第二年，利潤總額632 萬元；經(jīng)營期第三年，利潤總額1,111 萬元。
    結(jié)論：
    我們假設(shè)兩大項(xiàng)目均在13 年進(jìn)入籌備期，預(yù)計(jì)合計(jì)虧損1 億元，折合EPS 為0.15，公司外延步伐的全面開啟或?qū)⒔o短期業(yè)績帶來一定壓力，但這也同時(shí)打開了沉寂兩年之后收入的全新增量空間?；谑咨唐脚_(tái)在首旅集團(tuán)三分之二的利潤權(quán)重，重組后形成的四大品牌、三大細(xì)分業(yè)態(tài)的多品牌、多業(yè)態(tài)立體發(fā)展將秉承穩(wěn)步的主基調(diào)，因此各業(yè)態(tài)各品牌全面開花的格局難以在同一階段形成，在未來的1-2 年內(nèi)，一線需求空間較大、競爭相當(dāng)緩和的奧特萊斯業(yè)態(tài)、綜合體業(yè)態(tài)將是發(fā)展的重點(diǎn)，社區(qū)百貨和專業(yè)化百貨探索也將適度推進(jìn)。我們預(yù)測公司2012-2013 年的EPS 分別為0.64 元、0.77 元，若考慮到兩大新增項(xiàng)目則下