>> 國(guó)海證券-首開股份(600376)會(huì)議紀(jì)要-121231
| 上傳日期： |
2012/12/31 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
鄒璐 |
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事件：
我們近日組織了首開股份的電話會(huì)議，就公司運(yùn)營(yíng)、銷售情況及未來發(fā)展前景與證代進(jìn)行了交流。
評(píng)論：
Q1：公司談到要加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究，目前的戰(zhàn)略發(fā)展是怎樣規(guī)劃的？
公司已制定了2011-2015 年的"十二五"規(guī)劃，總體布局可以概括為以北京為核心，并逐步拓展全國(guó)。未來仍堅(jiān)持以北京為業(yè)務(wù)重點(diǎn)區(qū)域，今年新增的土地儲(chǔ)備都位于北京，產(chǎn)品類型以普通商品住宅為主，中檔及中低檔為主，對(duì)應(yīng)的消費(fèi)人群主要為首置和剛需的客戶。 Q2：商業(yè)地產(chǎn)以京華房產(chǎn)有限公司為平臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)的布局思路是什么？占總的業(yè)務(wù)占比大致是怎么考慮？
商業(yè)地產(chǎn)是首開關(guān)注的新業(yè)務(wù)板塊。自2011 年通過引入新的戰(zhàn)略合作者， 打造了新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)- -京華房產(chǎn)有限公司，首批的資產(chǎn)注入已經(jīng)完成。目前，運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)全是位于北京的持有型物業(yè)，京外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然處于在建或規(guī)劃階段，尚未注入，最近一兩年仍將以北京為主。目前商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模在十億左右，占比仍較小。 Q3：從過去兩年的的收入增速來看，北京地區(qū)是在放緩的，而京外區(qū)域是維持較高的增速，從土地儲(chǔ)備來看， 北京以外的區(qū)域的占比也越來越高，拿地布局的戰(zhàn)略？北京地區(qū)未來占比維持多少？拿地方式？投資的標(biāo)準(zhǔn)？
拿地布局戰(zhàn)略：未來仍以北京為重點(diǎn)。雖然從銷售面積來看， 2012 年京外第一次超過北京，這主要?dú)w結(jié)于前兩年公司在京外大幅度增加土地儲(chǔ)備和擴(kuò)展速度的加快。但是，從收入和利潤(rùn)來看，北京仍然是公司核心中的核心。今年至今，公司合同銷售收入達(dá)到170 億，其中京內(nèi)的合同銷售收入超過108 億，而京外合同銷售收入為60 億。由于北京土地儲(chǔ)備消耗速度快，存量在下降，所以預(yù)計(jì)明年上半年土地儲(chǔ)備的補(bǔ)充會(huì)偏向北京。而京外，由于前兩年擴(kuò)展非?？欤磕暧?00 萬的新增規(guī)模，結(jié)合相對(duì)較慢的銷售速度，所以京外獲取土地儲(chǔ)備的必要性沒有那么迫切。 拿地方式：在北京主要以招拍掛為主，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，投標(biāo)形式很少見；在京外，基于公司的政府背景和國(guó)有企業(yè)的資源，較頻繁的采取了勾地的形式，與當(dāng)?shù)卣陶勀玫亍?nbsp;投資標(biāo)準(zhǔn)：公司自身考核標(biāo)準(zhǔn)為銷售凈利率和IRR（項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率），保證銷售凈利率的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)。依據(jù)產(chǎn)品不同，考核時(shí)銷售凈利率和IRR 的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。結(jié)合北京的現(xiàn)實(shí)情況，這些考核指標(biāo)也會(huì)虛化，需要靈活的對(duì)待。 Q4：北京地區(qū)產(chǎn)品毛利率較高（去年59%），但京外就比較低（28%），未來毛利率會(huì)不會(huì)走弱？如果按產(chǎn)品細(xì)分來看，商品房開發(fā)毛利率今明兩年可以保持什么水平？酒店物業(yè)及出租經(jīng)營(yíng)的毛利率一直較高（50%以上）， 這在今明兩年是否能維持？土地開發(fā)及轉(zhuǎn)讓今明兩年毛利率水平到多少？
投資建議：
公司目前面臨：（1）隨著以往的低價(jià)地逐漸結(jié)轉(zhuǎn)完，以及京外的結(jié)算占比提高，公司的毛利率將面臨下滑，目前毛利率從2011 年的53.87%已回落至2012 年三季度的47.15%；（2）公司的投資收益隨著結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目進(jìn)入尾聲也或?qū)⒚媾R一定的下降；（3）公司的三項(xiàng)費(fèi)用水平偏高，截止2012 年三季度凈負(fù)債率為119.3%。 不過我們認(rèn)為公司依然具有較大的潛在盈利能力：（1）雖然毛利率面臨下滑，但是公司近兩年新開工規(guī)模大， 預(yù)計(jì)2013 年將有望形成較大的可售規(guī)模，預(yù)計(jì)未來結(jié)轉(zhuǎn)貨量的上升有望對(duì)沖毛利率的下滑；（2）公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，多為周轉(zhuǎn)較快的中小戶型，符合行業(yè)政策的發(fā)展。今年以來去化水平得到明顯提升，未來有望繼續(xù)提升去化率及周轉(zhuǎn)率。2012 年公司合約銷售達(dá)到60%左右增長(zhǎng)，增長(zhǎng)快速，去化率由去年的50%提升到今年的61%，改善明顯；（3）雖然公司凈負(fù)債率較高，但是手持現(xiàn)金充足，至2012 年三季度有147 億的在手現(xiàn)金， 合約銷售增長(zhǎng)平穩(wěn)，短期償債壓力不大；（4）二期現(xiàn)金激勵(lì)計(jì)劃即將出臺(tái)，將有效提升公司的效率，有望成為公司股價(jià)催化劑，值得期待。 綜合上述，受投資收益減少影響，預(yù)計(jì)今年業(yè)績(jī)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。而過去兩年大規(guī)模的新開工，預(yù)計(jì)明年將形成充足的可售貨量，沖抵毛利率的下滑，業(yè)績(jī)有望得到提升。同時(shí)，二期現(xiàn)金激勵(lì)計(jì)劃預(yù)計(jì)明年一季度出臺(tái)，將有望成為公司股價(jià)催化劑，值得期待。
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