>> 中投證券-新華都(002264)擬6.38 億現金收購集團2 個房地產子公司股權，方案略低預期-130530
| 上傳日期： |
2013/5/30 |
大小： |
373KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
中性（首次） |
作者： |
樊俊豪 |
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公司公告：上市公司擬以 6.38 億元現金收購新華都集團持有的 2 個房地產子公司 中泛置業(yè)和武夷置業(yè)各19.5%股權，其中中泛置業(yè)19.5%股權的評估凈資產價值為5.72 億元，評估增值率339.42%，武夷置業(yè)19.5%股權的評估凈資產價值為6734 萬元，評估增值率204.25%。
公告點評：
擬收購集團持有的房地產公司股權，我們認為此舉意味著在傳統零售行業(yè)發(fā)展普遍困難的背景下，上市公司擬向房地產行業(yè)進軍的一個信號，不排除公司未來繼續(xù)加大房地產業(yè)務投入的可能。（慧博投研資訊）受電商沖擊，以及租金人工成本剛性上漲等因素壓制，傳統零售行業(yè)現階段普遍經營困難，新華都擬利用自身商業(yè)主業(yè)帶來的持續(xù)、穩(wěn)定現金流，投入到條件相對成熟且利潤率高的房地產項目，我們認為是可以做到產業(yè)互補，增厚利潤的，我們認同公司這一被動轉型戰(zhàn)略。目前許多零售公司都有房地產業(yè)務，如文峰股份、友好集團等，向商業(yè)+地產+酒店的城市綜合體業(yè)態(tài)轉型，也是零售行業(yè)許多公司未來的一個發(fā)展方向，新華都此次擬收購集團持有的2 個房地產子公司19.5%股權，我們認為可能僅是一個開始。
盡管我們認同公司適度發(fā)展房地產業(yè)務的轉型，但本次收購方案低于我們預期：
①上市公司以現金而不是非現金方式收購集團房地產資產，低于預期。盡管公司作為商業(yè)公司，現金流較為持續(xù)、穩(wěn)定，但一次性支出6.38 億元現金（占公司2012 年末10.67 億元現金的60%），仍會對公司的商業(yè)運營帶來不利影響，公司未來的財務費用可能會增加；
②方案沒有給出公司擬收購的2 個房地產公司未來的盈利預測數據，以及項目利潤率38.81%（中泛置業(yè)的房地產項目）、28.87%（武夷置業(yè)的房地產項目）的測算依據，故我們無法對這2 個項目的評估增值率進行判斷；
③集團承諾的未來3 年收益情況略低預期。集團承諾的是這2 個子公司未來3 年給上市公司帶來的年平均現金收益不低于7656 萬元（以3 年作為考核周期），可能存在著這2 個房地產子公司未來3 年業(yè)績大幅波動的風險，即前2 年貢獻的業(yè)績少，第3 年貢獻的業(yè)績多。
盈利預測：預計公司2013－2015 年EPS 分別為0.20 元、0.28 元、0.36 元，我們認為公司商業(yè)較為平淡，未來主要看點在于較強的資本運作能力，目前PE 33 倍， PS0.54 倍，估值相對行業(yè)均不便宜，且本次收購方案吸引力有限，給予目標價5.5 元（對應2013 年0.4 倍PS），"中性"評級。
風險提示：該方案能否被股東大會通過；同店增速放緩；易買得門店持續(xù)虧損
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