>> 海通證券-新華都(002264)上市公司公告點評：擬收購大股東地產(chǎn)類公司股權(quán)，三年平均增厚0.14元EPS-130530
| 上傳日期： |
2013/5/30 |
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pdf |
來源： |
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增持 |
作者： |
潘鶴，路穎，汪立亭 |
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此報告為加密報告 |
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公司5月30日公告以6.38億元收購大股東新華都集團持有的控股子公司中泛置業(yè)和武夷置業(yè)各19.5%股權(quán)，涉及主要資產(chǎn)為中泛置業(yè)和武夷置業(yè)分期開發(fā)"新華都萬家城"房地產(chǎn)項目，項目一期由武夷置業(yè)開發(fā)建設(shè)（用地總面積約14萬平米，建筑總面積29.67萬平米，已建設(shè)完畢且銷售已近尾聲），項目二期由中泛置業(yè)開發(fā)建設(shè)（規(guī)劃用地總面積約100.98萬平米，規(guī)劃總建筑面積431.51萬平米，尚未開始開發(fā)）。新華都集團同意將中泛置業(yè)和武夷置業(yè)各19.5%股權(quán)以57100萬元和6700萬元的價格轉(zhuǎn)讓給公司。（慧博投研資訊）
新華都集團承諾：本次交易完成后的三個會計年度，公司收購標的資產(chǎn)總投資（6.38億元）的年平均收益率不低于12%，即年平均現(xiàn)金收益不低于7656萬元，若低于，則新華都集團將以現(xiàn)金補足。
該交易尚需通過股東大會審議。
公司以6.38億元收購大股東新華都集團持有的控股子公司中泛置業(yè)和武夷置業(yè)各19.5%股權(quán)，涉及主要資產(chǎn)為中泛置業(yè)和武夷置業(yè)分期開發(fā)"新華都萬家城"房地產(chǎn)項目。
項目位于長沙市東部，距離長沙市城中心區(qū)約7.5公里，距離黃花機場13公里，行政區(qū)劃上屬雨花區(qū)行政范圍，控規(guī)區(qū)劃上屬于黎托片（武廣新城）控制性詳細規(guī)劃，項目北側(cè)為瀏陽河，南臨機場高速（機場高速以南為武廣新城），西臨京珠高速。項目以住宅為主，并規(guī)劃建設(shè)商業(yè)、酒店、教育等。
項目一期由武夷置業(yè)開發(fā)建設(shè)，位于整個項目的西南部，用地總面積約14萬平米，建筑總面積29.67萬平米，其中：計容（地上）建筑總面積25.02萬平米（規(guī)劃為住宅），不計容（地下室）建筑總面積4.65萬平方米（規(guī)劃為車庫）。目前該項目已建設(shè)完畢且銷售已近尾聲。
武夷置業(yè)2010-12年收入分別為73.87萬元、1.04萬元和5.68億元，凈利潤分別為-1428萬元、-2475萬元和1.1億元。截至2012年12月31日，武夷置業(yè)經(jīng)評估的凈資產(chǎn)為34532.29萬元，評估增值率為204.25%。武夷置業(yè)19.5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為6700萬元，相對12PE為3.1倍。
項目二期由中泛置業(yè)開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃用地總面積約100.98萬平米，規(guī)劃總建筑面積431.51萬平米，其中：計容（板上）建筑總面積314.45萬平米（包含住宅建筑面積263.94萬平米、商業(yè)建筑面積50.51萬平米），不計容（板下但在地上）建筑總面積43.9萬平米（規(guī)劃為商業(yè)和停車場），不計容（地下室）建筑總面積73.16萬平米（規(guī)劃為車庫和配套）。該項目已通過控制性詳細規(guī)劃，但尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證及商品房預(yù)售許可證。
中泛置業(yè)2010-12年收入分別為0、0和300萬元，凈利潤分別為-906、-2350和171萬元。截至2012年12月31日，中泛置業(yè)經(jīng)評估的凈資產(chǎn)為293138.36萬元，評估增值率為339.42%。中泛置業(yè)19.5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為57100萬元。
此次交易主要給公司帶來如下影響：（1）增加投資收益。根據(jù)新華都集團承諾"本次交易完成后的三個會計年度，公司收購標的資產(chǎn)總投資（6.38億元）的年平均收益率不低于12%，即年平均現(xiàn)金收益不低于7656萬元，若低于，則新華都集團將以現(xiàn)金補足"，則公司交易完成后三年平均增厚凈利潤7656萬元，合EPS0.14元；（2）在公司主業(yè)發(fā)展乏力的情況下涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，提供多元化經(jīng)營；（3）中泛置業(yè)中包含的商場和停車庫為公司主業(yè)門店擴張?zhí)峁﹥?；?）截至13年一季末，公司貨幣資金充裕（10億元），故此次6億元的自有資金投資對財務(wù)費用影響不大。
暫不考慮此次項目對投資收益增厚的情況下（因交易完成時間不確定），預(yù)計公司2013-15年凈利潤分別為1.44、1.71和2.02億元，同比增-9.51%、18.13%和18.26%，EPS分別為0.27、0.32和0.37元（13年凈利潤下降主要由于全年合并易買得6家門店，預(yù)計虧損5000元以上）。公司目前6.6元股價對應(yīng)2013-15年P(guān)E分別為25、21和18倍；目前36億市值對應(yīng)2013年P(guān)S約0.46倍；由于易買得虧損較大至公司PE高于行業(yè)水平，但PS估值相對合理；考慮到公司此次收購股權(quán)項目帶來的投資收益增厚、儲備項目增加以及公司一直以來較強的資本運作能力，給予7.1元（對應(yīng)2013年0.5倍PS）的六個月目標價和"增持"的投資評級。 風(fēng)險與不確定性：公司未來擴張速度、擴張戰(zhàn)略、資本運作及易買得門店虧損情況的不確定性等。
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