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報(bào)告摘要：
    戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路清晰，從純零售轉(zhuǎn)向“商業(yè)+地產(chǎn)”雙翼齊飛。2013 年，是新華都的全面轉(zhuǎn)型的一年。（慧博投研資訊）從建設(shè)沙縣城市綜合體到注入長(zhǎng)沙萬(wàn)家城地產(chǎn)項(xiàng)目，新華都從純零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向“商業(yè)+地產(chǎn)”雙翼戰(zhàn)略已經(jīng)日漸清晰。在零售行業(yè)整體面臨電商沖擊、滲透飽和以及宏觀低迷的三重夾擊之下，公司不再糾結(jié)于在零售業(yè)務(wù)中掙扎，同時(shí)也抵制住選擇轉(zhuǎn)向“電子商務(wù)”的誘惑，而做出選擇向地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)軍的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。我們認(rèn)同公司轉(zhuǎn)型地產(chǎn)作為新增長(zhǎng)點(diǎn)的思路，同時(shí)我們認(rèn)為公司沒(méi)有進(jìn)軍“電商”是正確選擇：首先，實(shí)體零售“上網(wǎng)”難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（從技術(shù)到基因）；其次，電子商務(wù)行業(yè)前期學(xué)習(xí)成本巨大，將持續(xù)拖累業(yè)績(jī)（蘇寧的案例）。第三，價(jià)格戰(zhàn)仍是主要手段，公司將長(zhǎng)期陷入業(yè)績(jī)泥潭之中。
    零售業(yè)務(wù)從“外延擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)型”轉(zhuǎn)向“追求利潤(rùn)型”戰(zhàn)略。零售業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型具體體現(xiàn)在：（1）戰(zhàn)略上收縮戰(zhàn)線，謹(jǐn)慎擴(kuò)張?？缡U(kuò)張方面，除南昌、贛州、潮州、汕頭之外，基本不再新開(kāi)門店；（2）堅(jiān)決關(guān)停扭虧無(wú)望門店，寧波門店是重點(diǎn)關(guān)注，如無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利則堅(jiān)決關(guān)停；（3）避開(kāi)一線地區(qū)激烈競(jìng)爭(zhēng)，主攻渠道下沉，在縣一級(jí)區(qū)域布局門店。
    地產(chǎn)業(yè)務(wù)：住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)兩駕馬車先行。商業(yè)地產(chǎn)方面，公司從沙縣的城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)始作為商業(yè)地產(chǎn)的切入點(diǎn)，同時(shí)布局了安溪十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)綜合體，其中1 個(gè)已經(jīng)建成，3 個(gè)在建，6 個(gè)代建；此外，還有福州馬尾單體商業(yè)大廈等項(xiàng)目；住宅地產(chǎn)方面，以長(zhǎng)沙萬(wàn)家城19.5%的股權(quán)注入為出發(fā)點(diǎn)，我們推測(cè)未來(lái)公司仍有繼續(xù)注入可能。
    集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)儲(chǔ)備豐富，未來(lái)不排除繼續(xù)注入的可能。除上市公司外，集團(tuán)層面地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富，漳州旅游住宅地產(chǎn)占地面積10000 畝，海南旅游地產(chǎn)占地面積達(dá)到6000 畝。項(xiàng)目可供開(kāi)發(fā)持續(xù)十年以上，未來(lái)不排除注入上市公司可能性。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：今年關(guān)店導(dǎo)致商業(yè)業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)；地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算緩慢；未來(lái)如果收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目需要增加貸款，將帶來(lái)財(cái)務(wù)成本增加。
    盈利預(yù)測(cè)和投資建議。我們推測(cè)，公司未來(lái)仍有繼續(xù)注入地產(chǎn)可能，地產(chǎn)貢獻(xiàn)有望大幅提升，上調(diào)公司目標(biāo)價(jià)至8.0 元?？春霉竞罄m(xù)資本運(yùn)作能力，以及向“商業(yè)+地產(chǎn)”雙翼發(fā)展轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，上調(diào)至“買入”評(píng)級(jí)。