>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)雙周報：中央放松政策密集出臺，“十一”二手房成交現(xiàn)暖意-221009
| 上傳日期： |
2022/10/9 |
大小： |
1914KB |
| 格式： |
pdf 共45頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
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此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：國慶前一周（22/9/24-22/09/30）45個重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交794萬平，環(huán)比+51%，其中，一二線環(huán)比+55%、三四線環(huán)比+28%，9月一手房月成交同比-16%，較8月+9pct，其中一二線同比-10%、三四線同比-44%，分別較8月+10pct和+5pct。國慶前一周14個重點(diǎn)城市二手房成交124萬平，環(huán)比-9%；9月累計(jì)成交同比+12%，較8月+6pct。國慶假期（22/10/1-22/10/7）27個重點(diǎn)城市7天新房合計(jì)成交89萬平，同比-37%，成交量是2017-2019年平均成交量153萬平的58%，值得注意的是，假期網(wǎng)簽滯后影響會干擾成交數(shù)據(jù)，并不完全反映真實(shí)成交情況。庫存方面，上周15城推盤-135萬平米，環(huán)比-136%；對應(yīng)周成交/推盤比（去化率指標(biāo)）為-0.29倍，最近3個月（22年7-9月）分別為1.08倍、0.97倍和0.93倍。截至上周末，15城可售面積為9,681萬平米，環(huán)比-2%；3個月移動平均去化月數(shù)為13.7個月，環(huán)比上升0.5個月，行業(yè)中長期庫存總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，央行、銀保監(jiān)會決定對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。財政部、稅務(wù)總局對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)重新購買住房的納稅人，全額或按比例予以退稅優(yōu)惠。央行宣布下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率15BP，5年及以下和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。因城施策方面，武漢首套/二套房首付比例分別下調(diào)至30%/40%；成都首套/二套已結(jié)清首付比例均降為30%，貸款利率同步降至4.3%。購房補(bǔ)貼：南寧、湘潭、杭州蕭山、呼和浩特、海寧、金華、沈陽沈北新區(qū)、吉林、重慶兩江新區(qū)、紹興柯橋等。公積金額度提升：武漢、東營、江門、臨沂等。集中供地方面，上海、武漢、合肥、深圳、蘇州、福州、寧波本周完成集中供地，后續(xù)徐州（10/18）、濟(jì)南、蘇州即將拍地,；長沙今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。紹興穩(wěn)?；鹣虻谝粋€紓困項(xiàng)目注入7億元。市場方面，克而瑞9月50家房企單月銷售金額4,872億元，環(huán)比+1%，同比-29%。貝殼數(shù)據(jù)顯示，十一假期50城二手房日均成交套數(shù)同比增長約+54%，較2020年同期增長約+3%。
公司動態(tài)跟蹤：9月銷售：越秀地產(chǎn)167億元（+178%），中國海外發(fā)展228億元（+12%），綠城中國自投157億元（-26%），碧桂園320億元（-30%）。1-9月銷售：建發(fā)國際權(quán)益銷售額742億元（-27%）。招商積余前三季度歸母凈利潤預(yù)計(jì)為4.66-4.75億元，同比+21.9%-24.3%。萬科A分拆萬物云于香聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。萬科A完成增持計(jì)劃，累計(jì)增持占總股本0.0102%，耗資2,067萬元。招商蛇口擬擴(kuò)募“博時蛇口產(chǎn)園REIT”，新注入深圳光明科技園4棟資產(chǎn)。華潤萬象生活擬收購浙江祥生物業(yè)100%股權(quán)，代價暫定為10.37億元。融資方面，中國金茂完成發(fā)行20億元/3.6%/5年公司債券，華潤置地30億元/2.98%/12年CMBS成功發(fā)行?；刭彿矫?，ESR連續(xù)五日累計(jì)回購386萬股，占總股本0.0867%；綠城服務(wù)連續(xù)五日累計(jì)回購326萬股，占總股本0.0863%，貝殼-W連續(xù)四日累計(jì)回購121萬股，占總股本0.032%。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.5%，滬深300指數(shù)下跌1.33%，相對收益為-1.17%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第14位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：華聯(lián)控股、金地集團(tuán)、榮豐控股、天房發(fā)展、保利發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為中天金融、空港股份、ST新城、渝開發(fā)、美好置業(yè)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌5.2%，滬深300指數(shù)下跌1.33%，相對收益為-3.87%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為7.5/6.6倍；物管22/23PE均值分別為12/9倍。
投資分析意見：中短期來看，我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢，并將演繹出強(qiáng)于以往的結(jié)構(gòu)彈性，包括核心城市和優(yōu)質(zhì)房企，并預(yù)計(jì)一二線城市將進(jìn)入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)入長短期成長共振。從中長期來看，我們認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩愃朴诿绹康禺a(chǎn)行業(yè)和中國白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計(jì)格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長空間將再次打開，有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國建筑、萬科A、新城控股；推薦：H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、旭輝控股、碧桂園，并建議關(guān)注：綠城中國、越秀地產(chǎn)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、碧桂園服務(wù)、新大正、旭輝永升服務(wù)、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。
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