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房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/10/08-22/10/14）45個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交399萬(wàn)平米，環(huán)比+339%；其中，一二線環(huán)比+342%、三四線環(huán)比+310%；10月截至上周一手房月成交同比-35%，較9月-22pct；其中，一二線同比-26%、三四線同比-73%，分別較9月-16pct和-43pct。上周14個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交133萬(wàn)平米；10月截至上周累計(jì)成交同比+40%，較9月+28pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤265萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比為0.57倍，最近3個(gè)月（22年7-9月）分別為1.08倍、0.97倍和0.93倍。截至上周末，15城可售面積為9,795萬(wàn)平米，環(huán)比+1.2%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為13.7個(gè)月，環(huán)比上升0.1個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫(kù)存階段。
　　主要政策新聞：宏觀方面，央行調(diào)查顯示未來(lái)三個(gè)月17.1%居民打算購(gòu)房，三季度房企貸款需求指數(shù)40.6%。行業(yè)政策方面，財(cái)政部印發(fā)政策嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入；國(guó)資委通知各中央企業(yè)要在11月底前全面完成普遍減免3個(gè)月租金的任務(wù)。因城施策方面，四川對(duì)生育二孩、三孩家庭放寬購(gòu)房資格條件；購(gòu)房補(bǔ)貼：開(kāi)封、豐縣、南昌紅谷灘、貴州；公積金額度提升：益陽(yáng)、靖江；公積金利率下調(diào)：貴陽(yáng)、柳州、武漢、天津、重慶、哈爾濱、海南、安徽等；租賃：天津擬出臺(tái)保障性租賃住房，上海規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)租賃工作，杭州向21家住房租賃企業(yè)撥付財(cái)政扶持資金，泉州符合泉州市高層次人才安居保障相關(guān)政策的，可按規(guī)定申請(qǐng)住房補(bǔ)貼。集中供地方面，廣州、南昌、揚(yáng)州、合肥完成拍地，青島、徐州等城市后續(xù)將拍地。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：房企9月單月銷售金額：萬(wàn)科A347億（-4%），保利發(fā)展384億（+7%），金地集團(tuán)227億（+7%），華潤(rùn)置地307億（+39%），寶龍地產(chǎn)24億（-63%）；融創(chuàng)中國(guó)87億（-81%），首開(kāi)股份73億（-8%），龍湖集團(tuán)192億（-5%），華僑城A62億（-10%）。融資方面，保利發(fā)展擬發(fā)行25億公司債券/5年期，用于償還發(fā)行人在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的債務(wù)融資工具；招商蛇口發(fā)行22.9億超短融/1.8%/180天；南山控股擬發(fā)行20億公司債/5年期，擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金或其他符合法律規(guī)定的用途；華潤(rùn)置地?cái)M發(fā)行30億公司債券/（3+N）年期，擬用于歸還發(fā)行人到期債務(wù)融資工具；華發(fā)集團(tuán)擬發(fā)行10億元超短融/270天。回購(gòu)方面，ESR四次回購(gòu)股份，總耗資約4412萬(wàn)港幣，總股份230萬(wàn)股，回購(gòu)股份占總股本比0.05%。此外，旭輝公告，因內(nèi)地長(zhǎng)假期集團(tuán)從內(nèi)地向境外匯款以支付若干預(yù)定的利息及其他款項(xiàng)有所滯后，目前集團(tuán)商業(yè)營(yíng)運(yùn)維持正常。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.7%，滬深300指數(shù)上漲0.99%，相對(duì)收益為-2.69%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第28位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：海泰發(fā)展、京能置業(yè)、*ST銀億、*ST云城、天健集團(tuán)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為我愛(ài)我家、新華聯(lián)、金地集團(tuán)、華聯(lián)控股、萬(wàn)業(yè)企業(yè)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌4.5%，滬深300指數(shù)上漲0.99%，相對(duì)收益為-5.49%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為7.3/6.4倍；物管22/23PE均值分別為12/8倍。
　　投資分析意見(jiàn)：中短期來(lái)看，我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢(shì)，并將演繹出強(qiáng)于以往的結(jié)構(gòu)彈性，包括核心城市和優(yōu)質(zhì)房企，并預(yù)計(jì)一二線城市將進(jìn)入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)入長(zhǎng)短期成長(zhǎng)共振。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩愃朴诿绹?guó)房地產(chǎn)行業(yè)和中國(guó)白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計(jì)格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間將再次打開(kāi)，有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國(guó)建筑、萬(wàn)科A、新城控股；推薦：H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)，并建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園服務(wù)、新大正，并建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。