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本周有三只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品集中上市，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)38.75億元，我們預(yù)計(jì)未來增量產(chǎn)品上市疊加存量產(chǎn)品擴(kuò)募將推動(dòng)REITs市場(chǎng)加速擴(kuò)容。本周（2022年10月10日-10月14日）各類已上市REITs產(chǎn)品累計(jì)成交4.62億份，環(huán)比（受國(guó)慶假期影響，環(huán)比區(qū)間為9.26-9.30，下同）提升54%，累計(jì)成交金額20.97億元，環(huán)比提升25%；REITs組合整體環(huán)比下跌1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中產(chǎn)權(quán)類REITs環(huán)比下跌3.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs環(huán)比下跌0.7個(gè)百分點(diǎn)。
　　▍增量產(chǎn)品集中上市，存量產(chǎn)品推進(jìn)擴(kuò)募，市場(chǎng)規(guī)模有望加速提升。本周，華夏合肥高新REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT三只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs相繼上市，發(fā)行規(guī)模分別為15.33億、8.24億和15.18億元，上市首日漲幅分別為30.0%、30.0%和27.2%。當(dāng)前，處于公告審批中的REITs產(chǎn)品還有四只，其中兩只經(jīng)營(yíng)權(quán)類產(chǎn)品項(xiàng)目狀態(tài)已為“通過”；首批5只擴(kuò)募REITs產(chǎn)品均已公告擴(kuò)募說明書。截止10月14日，已上市C-REITs產(chǎn)品共計(jì)20只，總市值達(dá)730.5億元，其中流通市值339.5億元。我們認(rèn)為中短期內(nèi)，增量產(chǎn)品密集上市疊加存量產(chǎn)品陸續(xù)擴(kuò)募將推動(dòng)REITs市場(chǎng)加速擴(kuò)容，該過程將伴隨著REITs市場(chǎng)認(rèn)知度的進(jìn)一步提升和投資者類型的持續(xù)多元，REITs投資價(jià)值有望持續(xù)凸顯。
　　▍新產(chǎn)品成交活躍。受三只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs集中上市影響，本周已上市REITs產(chǎn)品累計(jì)成交4.62億份，累計(jì)成交金額20.97億元，環(huán)比分別提升54%和25%。區(qū)間累計(jì)換手率為11.3%，環(huán)比提升5.1個(gè)百分點(diǎn)。分資產(chǎn)類別分析，本周產(chǎn)權(quán)類REITs成交14.86億元（+69%，周度環(huán)比，下同），經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs成交6.12億元（-23%）。其中，倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs成交1.96億元（-36%），園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs成交11.83億元（+163%），保租房類REITs成交1.07億元（-14%），生態(tài)環(huán)保類REITs成交0.83億元（-37%），能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs成交1.00億元（+5%），交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs成交4.29億元（-25%）。
　　▍價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整。受市場(chǎng)調(diào)整及新產(chǎn)品集中上市影響，本周REITs組合整體環(huán)比下跌1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中產(chǎn)權(quán)類REITs環(huán)比下跌3.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs環(huán)比下跌0.7個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)品看，本周僅2只產(chǎn)品收盤價(jià)實(shí)現(xiàn)上漲，分別為建信中關(guān)村、國(guó)金中國(guó)鐵建，漲幅均為0.3%。紅土鹽田港、紅土深圳保租房、中金廈門保租房、華夏北京保租房、華安張江光大跌幅居前，分別為3.3%、3.1%、2.8%、2.3%和2.2%。
　　▍產(chǎn)品分派收益率分化明顯。我們測(cè)算，截止2022年10月14日，20只REITs產(chǎn)品2022年綜合預(yù)期現(xiàn)金分派率為5.17%，其中產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs分別為3.16%和6.95%，兩者綜合現(xiàn)金分派率差異達(dá)3.79%。各產(chǎn)權(quán)類REITs產(chǎn)品預(yù)期分派率差異為1.07%（環(huán)比提升37個(gè)BP），經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs產(chǎn)品預(yù)期分派率差異為5.31%（環(huán)比提升6個(gè)BP），經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs產(chǎn)品離散度顯著高于產(chǎn)權(quán)類。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：局部疫情反復(fù)對(duì)REITs底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)造成影響；部分REITs可能減免租金或公路通行費(fèi)并影響可分配金額。