>> 國盛證券-公募REITs三季報點評：喜憂并存-221103
| 上傳日期： |
2022/11/4 |
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| 978KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
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作者： |
楊業(yè)偉 |
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截至目前，14家基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs2022年三季報均已披露，季報所展現(xiàn)出的經(jīng)營表現(xiàn)分化明顯，喜憂并存。高速公路REITs今年一季度至三季度EBITDA加總并年化來看，經(jīng)營業(yè)績呈現(xiàn)環(huán)比改善，EBITDA完成度較Q2回升，但年化EBITDA仍顯著弱于說明書預測值，反映今年疫情沖擊對業(yè)績影響仍然較大；倉儲物流類REITs整體維持良好的逆周期經(jīng)營情況，年化EBITDA均高于說明書預測值；能源類REITs整體三季度表現(xiàn)突出，有季節(jié)性溫度變化以及全社會電力供需的影響；環(huán)保類REITs表現(xiàn)三季度季節(jié)性高點，但受到了降水量、回款等因素的負面影響；產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的出租率大部分呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢。
具體分資產(chǎn)類型來看：園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施出租率較上季度末均下降，經(jīng)營表現(xiàn)分化較明顯。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT繼續(xù)維持良好的經(jīng)營表現(xiàn)，年化EBITDA超說明書預測值13.97%，領(lǐng)先全部產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的EBITDA年化數(shù)據(jù)超說明書預測數(shù)據(jù)值5.03%，環(huán)比改善，出租率保持穩(wěn)定。博時蛇口產(chǎn)園REIT三季度EBITDA年化低于說明書預測12.56%，平均租金保持環(huán)比穩(wěn)定，但出租率下滑2%，主要由于受疫情影響項目客戶進行了縮租或清退處理。建信中關(guān)村產(chǎn)園REIT的年化EBITDA與說明書預測數(shù)據(jù)基本一致，但出租率連續(xù)三個季度持續(xù)下滑。倉儲物流類的運營情況相對穩(wěn)定。紅土鹽田港REIT的年化EBITDA超說明書預測9.46%，出租率維持穩(wěn)定。中金普洛斯REIT的年化EBITDA比說明書預測值高0.03%，平均出租率為95.01%，較2022年二季度末小幅提高0.45個百分點，經(jīng)營情況相對平穩(wěn)。高速公路類受疫情擾動影響較大，剔除今年7月新上市的國金鐵建REIT外，各產(chǎn)品表現(xiàn)年化后均低于說明書預測值。平安廣州廣河REIT的年化EBITDA低于說明書14.16%，主要受二季度拖累，三季度內(nèi)廣州及周邊疫情相對穩(wěn)定，混合車流量同比增0.50%；實現(xiàn)通行費拆分結(jié)算收入同比下降0.19%。華夏越秀REIT低于說明書13.00%。湖北省武漢、潛江、十堰、盤龍城等地區(qū)地區(qū)采取的疫情防控措施對本項目的車流量和通行費收入產(chǎn)生了一定負面影響：項目公司通行費同比下降10.37%。浙商滬杭甬REIT較說明書預測下降16.97%，2022年三季度受新冠疫情管控影響，項目公司營業(yè)收入較上年同期下降3.29%。華夏中交REIT低于預期13.60%，國金中國鐵建REIT高于說明書預期3.22%。生態(tài)環(huán)保類產(chǎn)品相對符合預期。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT低于預測值7.76%，相較上季度表現(xiàn)有所回升，主要是由于今年夏季以來，長江流域遭遇嚴重干旱，水量較去年同期下降嚴重。中航首鋼綠能REIT的EBITDA超出說明書預測值33.06%。
根據(jù)前三季度報告期的可供分配收益情況來看，產(chǎn)權(quán)類表現(xiàn)優(yōu)于特許經(jīng)營權(quán)類。我們將前三季度報告期的情況年化后與募集說明書預測值相比，5只超額完成，9只低于預期。其中園區(qū)和倉儲物流類除東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT外均超額完成。特許經(jīng)營權(quán)類上半年情況進行年化產(chǎn)生的可供分配現(xiàn)金均未達募集說明書中對于2022年全年預測，高速公路類REITs主要受疫情的影響，生態(tài)環(huán)保類主要受季節(jié)性、降水因素以及回款的影響。
從財務(wù)數(shù)據(jù)情況來看，交通類REIT環(huán)比改善，倉儲物流類較為穩(wěn)健。從收入角度來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs三季度均相較于二季度有不同程度的上升，主要因疫情負面影響減少，經(jīng)營情況改善后客流量恢復。生態(tài)環(huán)保的兩只REITS環(huán)比小幅上升，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT收入同比下降，主要因今年干旱導致，中航首鋼綠能REIT收入同比小幅增長。倉儲物流類REITs的韌性依舊，收入相較二季度未有明顯變化。產(chǎn)業(yè)園REITs中，疫情沖擊的影響逐漸顯現(xiàn)，除東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT收入環(huán)比上升，其他產(chǎn)業(yè)園REITs收入均環(huán)比下降。
風險提示：政策不及預期、項目運營超預期、披露口徑偏差。
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