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每周一談：10月外拓?cái)?shù)量同比增長(zhǎng)改善并購?fù)醣坦饒@服務(wù)再出手
　　事件1：10月TOP50物企新增拓展數(shù)量同比增速較上月改善
　　10月TOP50物企新增第三方拓展數(shù)量同比增長(zhǎng)24.77%，環(huán)比下降18.17%，同比增速較上月有明顯改善。環(huán)比下降主要原因?yàn)椋海?）每年3、6、9、12月為物企季度末KPI沖刺月，去年同期環(huán)比下降27.62%；（2）10月招標(biāo)數(shù)量低于9月。
　　從具體拓展面積規(guī)模數(shù)據(jù)來看，頭部物企規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，行業(yè)集中度仍在提升。規(guī)模拓展TOP15物企第三方拓展共計(jì)3959萬方，占比達(dá)到65.34%。
　　從拓展業(yè)態(tài)來看，非住拓展比例擴(kuò)大，多元化業(yè)態(tài)成為物企的重要發(fā)展方向。我們認(rèn)為，未來非住業(yè)態(tài)面積將在物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模中持續(xù)擴(kuò)大，由于非住業(yè)態(tài)單價(jià)一般較住宅更高，未來對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)收增長(zhǎng)貢獻(xiàn)將不斷提高。此外，受2022年住宅銷售規(guī)?；芈溆绊?，非住業(yè)態(tài)的拓張將成為物企重點(diǎn)發(fā)力的方向。
　　事件2：并購?fù)醣坦饒@服務(wù)再出手
　　碧桂園服務(wù)將以2.33億港元收購合富輝煌21.47%股份，收購事項(xiàng)完成后將成為合富輝煌第一大股東，并將并表合富輝煌。
　　合富輝煌為中國(guó)房地產(chǎn)綜合服務(wù)商之一，業(yè)務(wù)收入以物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入為主。此次收購將進(jìn)一步完善碧桂園服務(wù)的多元化業(yè)務(wù)布局，改善公司收入結(jié)構(gòu)。我們認(rèn)為，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍然為碧桂園服務(wù)收入的主要來源，但受限于物業(yè)費(fèi)提價(jià)難度大，發(fā)展增值業(yè)務(wù)成為物企當(dāng)下的共識(shí)，收購合富輝煌，整合雙方在地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的線上線下資源，有利于碧桂園服務(wù)持續(xù)優(yōu)化其收入結(jié)構(gòu)。
　　但是，我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍將承受較大壓力，并表后可能進(jìn)一步影響碧桂園服務(wù)“增收不增利”的情況，此外，由于合富輝煌同時(shí)代理了碧桂園地產(chǎn)多家競(jìng)企（萬科、保利等）的委托項(xiàng)目，亦可能影響其未來的業(yè)務(wù)委托收入及并購后的整合難度。
　　數(shù)據(jù)追蹤（11月7日-11月11日）：
　　資金及交易追蹤：
　　滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2022年11月11日，持有1192.98萬股，較上周上漲6.77%，持股市值1.84億元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年11月7日至11月11日，增幅最大的是卓越商企服務(wù)，本周增幅46.4%。降幅最大的是世茂服務(wù)，降3.98%。持股比例最高為保利物業(yè)，為63.82%。持股數(shù)量最多為碧桂園服務(wù)，為5.23億股。
　　投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)，建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤(rùn)萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨(dú)立發(fā)展能力較高的全國(guó)性物企綠城服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房企資金鏈緊張拖累物企，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)，外拓增速不及預(yù)期。