>> 安信證券-廣州土拍零距離：四拍熱度不高，國企仍為拿地主力-221217
| 上傳日期： |
2022/12/18 |
大小： |
793KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
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作者： |
池光勝,高文君 |
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12月15日，廣州完成2022年四輪土拍，本輪土拍有哪些特征？廣州本輪土拍拿地前、拿地后規(guī)則基本不變，拿地中調(diào)整安置房用地競拍規(guī)則。拿地前，延續(xù)限馬甲、嚴(yán)控購地資金來源要求不變，保證金比例仍為20%。拿地中，大部分地塊溢價率限制仍為15%，天河區(qū)1宗地為12%，安置房用地最高限價為掛牌起始價；多數(shù)地塊地價觸頂后，直接通過搖號確定競得人，僅安置房用地競拍規(guī)則調(diào)整，采用“競安置房回購價格+搖號”的方式確定競得人，即以掛牌起始價為最高限價，當(dāng)有多個競買人報價時，轉(zhuǎn)為競安置房回購價格（起始價17900元/平方米），當(dāng)回購價格降至15000元/平方米時，轉(zhuǎn)為搖號確定競得人。拿地后規(guī)則基本不變。
廣州本輪土拍廣義流拍率雖有所改善，但平均溢價率仍處較低水平，土拍熱度不高。廣州2022年四輪土拍合計推地6宗，供地數(shù)量較今年前三輪的18宗、14宗、20宗大幅減少；1宗地塊流拍，無地塊撤銷，廣義流拍率16.7%，較今年第三輪的25.0%有所改善；成交5宗，成交金額191.2億，平均溢價率0.04%，較近年第二、三輪的2.7%、1.2%進(jìn)一步下降，仍處較低水平，土拍熱度不高。橫向?qū)Ρ葋砜?，在已完成四輪土拍?0城中，廣州廣義流拍率為10城最高水平，平均溢價率低于10城平均水平2.5%。從區(qū)位來看，中心六區(qū)合計供地5宗，占比83.3%，高于今年前三輪的55.6%、64.3%、50.0%，其中天河區(qū)供地2宗，海珠區(qū)、黃浦區(qū)、白云區(qū)各供地1宗；外圍五區(qū)中，番禺區(qū)供地1宗。本輪土拍熱度不高，僅天河區(qū)中鐵物流園地塊低溢價成交，該宗地塊周邊配套成熟、交通便捷、周邊新房較少；白云區(qū)龍歸街地塊因去化壓力小也較熱門，該宗地為安置房用地，所建房屋由政府回購，采用“競安置房回購價格+搖號”方式競拍，經(jīng)歷9輪報價最終以17100元/平方米成交；其余地塊中，共3宗地底價成交，1宗地流拍，流拍地塊雖區(qū)位較好，緊鄰今年第二輪土拍中搖號成交的燕塘地塊，但也意外流拍，在房地產(chǎn)市場低迷的背景下，房企參拍態(tài)度仍較為謹(jǐn)慎。
國企仍為拿地主力，合作拿地下民企拿地金額占比有所提升。國企全口徑拿地金額153.3億，拿地金額占比80.2%，較今年第三輪的73.3%小幅提升。主流國企保利發(fā)展95.8億拍得1宗地，越秀集團41.2億拍得2宗地；中建國際投資16.4億拍得1宗地。合作拿地下，民企拿地占比有所提升，民企全口徑拿地金額37.9億，拿地金額占比19.8%，在“民企+城投”模式下，拿地占比較今年第三輪8.1%有所提升，為方圓地產(chǎn)和知識城集團聯(lián)合拿地，以37.9億拍得1宗地，未見主流民企拿地。
風(fēng)險提示：信息搜集不全面、房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期等
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