>> 安信證券-福州土拍零距離(9.22)：四拍涼意明顯，國企成拿地主力-221217
| 上傳日期： |
2022/12/18 |
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| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
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作者： |
池光勝,高文君 |
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12月10日，福州完成2022年四輪土拍，本輪土拍有哪些特征？
福州本輪土拍規(guī)則基本不變，土地金支付周期有所延長。拿地前，延續(xù)限馬甲、嚴(yán)控購地資金來源要求不變，保證金比例為20%。拿地中，商服地塊未設(shè)置地塊限價，涉宅類地塊溢價率仍為15%，地價觸頂后，所有涉宅類地塊均采用“競首期付款比例+搖號”的方式確定競得人，即地塊地價觸頂后競土地金首付比例（2022年12月20日前繳付出讓價款的比例），首付比例達(dá)到100%后，搖號確定競得人；商服地塊按價高者得原則出讓。拿地后，土地繳納金方面，本輪土拍延長土地金支付期限至6個月；銷售限價方面，商品房備案均價仍是根據(jù)實際成交價變動。
福州本輪土拍廣義流拍率略有改善，平均溢價率進(jìn)一步下降，土拍涼意明顯。福州2022年四輪土拍合計推地11宗，其中7宗地塊為涉宅類，4宗地塊為純商服類，供地數(shù)量較今年第三輪的20宗明顯減少；無地塊流拍，1宗地取消出讓，廣義流拍率9.1%，較今年第三輪的10.0%略有改善；成交10宗，成交金額104.3億，成交地塊均以底價成交，平均溢價率較今年前三輪的4.0%、3.2%、1.1%進(jìn)一步下降，土拍涼意明顯。橫向?qū)Ρ葋砜?，在已完成四輪土拍?城中，福州廣義流拍率高于9城平均水平5.1%，平均溢價率為9城最低水平。從區(qū)位看，本輪土拍地塊均位于主城四區(qū)，臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)分別供地5宗、4宗、2宗。7宗涉宅地塊中，3宗涉及安置型商品住房及社會租賃住房建設(shè)，其余4宗地塊區(qū)位均較優(yōu)、周邊配套成熟、教育資源豐富，如臺江區(qū)上海西51、52號地塊，位于臺江區(qū)核心板塊，靠近萬寶商圈等，周邊配套成熟；倉山區(qū)54號地塊，位于三江口樟嵐區(qū)域，周邊配套齊全，出讓文件中明確項目適齡學(xué)生就近劃片入學(xué)（清華大學(xué)附屬中學(xué)福州學(xué)校）等。但各板塊熱度不高，成交地塊均以底價成交。當(dāng)前福州樓市仍較低迷，新房、二手房價格持續(xù)下跌，房企參拍態(tài)度仍較為謹(jǐn)慎。
國企成拿地主力，民企拿地意愿仍較低。國企全口徑拿地金額53.6億，拿地金額占比51.3%，較今年第三輪的15.9%大幅提升。主流國企廈門國貿(mào)、建發(fā)股份分別以25.8億、19.4億各拍得1宗地；福州建工集團(tuán)、福建恒一發(fā)展集團(tuán)分別拿地7.0億、1.4億。民企拿地意愿仍較低，民企全口徑拿地金額1.8億，拿地金額占比1.7%，拿地占比較今年第二、三輪12.1%、6.0%進(jìn)一步下降，僅福萬（福建）發(fā)展1.8億拍得1宗地，未見主流民企拿地。國企拿地占比提升下，城投拿地占比減少，城投全口徑拿地金額49.0億，拿地金額占比47.0%，較今年第三輪的78.1%有所下降。福州城投集團(tuán)36.5億拍得2宗地，為本次土拍拿地金額最大的主體，左海集團(tuán)、福州新發(fā)分別拿地7.2億、5.4億。
風(fēng)險提示：信息搜集不全面、房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期等。
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