>> 德邦證券-固定收益專(zhuān)題：地產(chǎn)擇券，“小而美”房企-221218
| 上傳日期： |
2022/12/18 |
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| 格式： |
pdf 共29頁(yè) |
來(lái)源： |
德邦證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
徐亮 |
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本文所指“小而美”房企具有如下特點(diǎn)：存續(xù)債規(guī)模小，在某一個(gè)或某幾個(gè)區(qū)域/城市的深耕度高，和地方政府關(guān)系緊密，承接了不少保障房或代建業(yè)務(wù)，市場(chǎng)行情高漲時(shí)銷(xiāo)售增速平穩(wěn)，市場(chǎng)行情低落時(shí)銷(xiāo)售降幅小于同行業(yè)均值。
擇券思路：展望后市，我們認(rèn)為在基本面完全修復(fù)以前，不管政策是逐漸釋放利好、小幅修復(fù)市場(chǎng)，還是釋放巨大的利好消息，股東背景強(qiáng)、布局集中度高同時(shí)布局的城市地產(chǎn)景氣度下行幅度小、需求面穩(wěn)固值得關(guān)注。主要原因是：（1）本輪地產(chǎn)行情下行的起始點(diǎn)是“三道紅線”、“銀行貸款集中度管理”等供給端政策，針對(duì)的主要是過(guò)去加杠桿力度大、資金周轉(zhuǎn)過(guò)快導(dǎo)致表內(nèi)外債務(wù)不易計(jì)算的房企，而“小而美”房企在歷史上并沒(méi)有快速擴(kuò)大規(guī)模的需求，從數(shù)據(jù)上看負(fù)債率也不高，后續(xù)仍然承擔(dān)了區(qū)域內(nèi)的拿地主力、商品房和保障房建設(shè)主力、招商引資等重要角色。（2）全國(guó)性布局的房企項(xiàng)目資金騰挪風(fēng)險(xiǎn)更大，區(qū)域性小房企項(xiàng)目集中，資金使用的安全性高。
根據(jù)自身特點(diǎn)，將“小而美”房企（主業(yè)不一定是房地產(chǎn)，為了方便敘述，統(tǒng)稱(chēng)為“房企”）分為三類(lèi)：第一類(lèi)房企，主業(yè)是制造業(yè)，前期可能沒(méi)有加杠桿進(jìn)行全國(guó)性擴(kuò)張，只是在個(gè)別區(qū)域穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)務(wù)，如偉星房產(chǎn)、金隅集團(tuán)。第二類(lèi)房企，由地方國(guó)企/城投改制而來(lái)，業(yè)務(wù)涉及舊改、城市更新等，如大華集團(tuán)。第三類(lèi)房企，是地方國(guó)企下屬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一或主要經(jīng)營(yíng)主體，母公司在當(dāng)?shù)貐^(qū)域的重要性極高，如華發(fā)股份、聯(lián)發(fā)集團(tuán)等。
深度調(diào)整仍在繼續(xù)，預(yù)計(jì)政策仍有空間：11月大中型城市銷(xiāo)售小幅回暖，長(zhǎng)三角核心城市韌性相對(duì)較強(qiáng)。從中長(zhǎng)期角度，仍有以下政策或值得期待：（1）當(dāng)前市場(chǎng)的核心要點(diǎn)在于提振市場(chǎng)信心和經(jīng)濟(jì)的回暖，而促進(jìn)“保交樓”有助于緩解市場(chǎng)觀望情緒；預(yù)計(jì)針對(duì)“保交樓”，將會(huì)有更細(xì)化的政策出臺(tái)，如多渠道籌集房地產(chǎn)紓困基金，爭(zhēng)取國(guó)家政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款，鼓勵(lì)地方國(guó)企/城投收并購(gòu)爛尾項(xiàng)目，鼓勵(lì)房地產(chǎn)的銀行項(xiàng)目貸款展期等。（2）因城施策期待更多針對(duì)改善性需求的政策優(yōu)化，助力穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期。如二三線城市放松限貸和限購(gòu)，提升公積金貸款額度等。（3）高能級(jí)城市的改善性需求仍有釋放空間，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域及一線城市。（4）針對(duì)民企房企，鼓勵(lì)其拓寬融資渠道，包括不限于股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、REITS等。
投資建議：關(guān)注華發(fā)股份立足珠海，股東區(qū)域重要性高，銷(xiāo)售具有韌性。聯(lián)發(fā)集團(tuán)雖然規(guī)模相對(duì)較小，但與建發(fā)集團(tuán)及建發(fā)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較高；其多只債券受到建發(fā)地產(chǎn)的擔(dān)保，此外，控股股東也可為聯(lián)發(fā)集團(tuán)提供一定支持；股東建發(fā)集團(tuán)由廈門(mén)市國(guó)資委全資持有。大華集團(tuán)第四大股東為上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，布局集中在上海，近年往珠三角內(nèi)高等級(jí)城市拓展，業(yè)務(wù)涉及舊改，區(qū)域重要性高。金隅集團(tuán)主營(yíng)房地產(chǎn)和水泥業(yè)務(wù)，水泥板塊競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)總體穩(wěn)定。合肥城建屬于合肥國(guó)資委旗下的上市房企，可獲得較強(qiáng)外部支持，土儲(chǔ)集中在合肥及周邊區(qū)縣，有一定區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、基本面下行風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延。
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