>> 華創(chuàng)證券-【債券周報】年度跟蹤：全國土地成交及城投拿地數(shù)據(jù)全梳理-221218
| 上傳日期： |
2022/12/19 |
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| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
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作者： |
周冠南,張晶晶 |
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本報告抓取了2021年初至2022年11月底全國土地出讓明細數(shù)據(jù)，包含所在城市、區(qū)縣、土地位置、成交價、成交人、溢價率等指標。
全國土地成交情況：
1、土地成交額及溢價率下降。2022年1-11月全國各類土地成交額37399億元，較2021年同期下降40.08%。其中，受疫情多發(fā)及房企債務違約影響，2022年上半年土地成交額較去年同期下降高達52.28%。2022年1-10月，全國土地成交溢價率均低于10%，相較于2021年四季度下降明顯。
2、城投拿地占比有所下降。2022年以來，或由于城投平臺自身償債壓力加大，城投拿地占比由去年11月的13.11%降至今年4月的2.35%，2022年下半年占比穩(wěn)定在5%左右。
3、成交土地的性質(zhì)：2021年以來，全國成交土地的性質(zhì)主要為住宅用地，占比超過70%，其次是商服用地，占比在13%左右，2022年工業(yè)用地成交占比明顯增加。
各省份及地市土地成交情況：
1、各省份情況看，2022年1-11月僅海南省土地成交額增速為正，20個省份同比降幅在30%以上。具體看，海南土地成交金額同比增長12.81%，其余省份中，四川土地市場相對堅挺，成交額收縮相對少，而天津、遼寧、黑龍江和吉林同比降幅較大，均超70%。
2、各地市情況看，366個地市中，僅22%的地市成交額增速為正，其中，在整個土拍市場遇冷的背景下，土地成交額規(guī)模大于100億且依然能夠?qū)崿F(xiàn)正增長的地市，包括四川成都、江蘇淮安、四川眉山等，后續(xù)的區(qū)域性機會值得關(guān)注。
城投拿地情況：
1、城投拿地性質(zhì)、行政級別及溢價率：主要為住宅用地和商服用地，二者合計規(guī)模占比高達93%。參與拿地的城投主體的行政級別主要為地市級和區(qū)縣級，二者合計規(guī)模占比高達80%。按照城投拿地規(guī)模測算，2022年1-11月，城投拿地的土地溢價率主要位于0-5%區(qū)間，處于較低水平。
2、城投拿地的省份分布：2022年1-11月，江蘇、浙江城投拿地金額均超300億元；增速方面，四川、浙江兩省在城投拿地規(guī)模較大的基礎(chǔ)上同樣實現(xiàn)較高增速，均超過25%，而遼寧、天津、吉林和甘肅等地城投拿地規(guī)模下降明顯。
3、城投拿地規(guī)模位居前30的地市：主要分布在江蘇、浙江、山東、湖北等地，其中7個地市位于江蘇省。2022年1-11月城投拿地規(guī)模前30的地市中，城投拿地占比超過20%的地市共7個，包括柳州、黃石、上饒、威海等。
4、拿地規(guī)模位居前20的城投主體：2022年1-11月，從城投主體具體拿地規(guī)模來看，廣州地鐵集團有限公司、無錫市安居投資發(fā)展有限公司和南京奧體建設(shè)開發(fā)有限責任公司位居前三，拿地金額分別為165億元、58億元和44億元。
整體看，2022年全國土地市場表現(xiàn)慘淡，除海南省外，其余省份成交額均呈現(xiàn)負增長，其中湖北、重慶、甘肅、天津等地降幅超過50%，需關(guān)注財力變化對其當?shù)爻峭豆緝攤芰淼挠绊?。關(guān)于城投拿地方面，中短期看，我們認為城投公司并不具備替代房地產(chǎn)開發(fā)商的實力，但在拿地成本方面，城投公司天然具備一定優(yōu)勢，后續(xù)或可采用同市場化開發(fā)商合作的模式進行地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務的發(fā)展。
風險提示：數(shù)據(jù)來源和統(tǒng)計口徑可能存在一定差別。
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