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多地推行現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比回升。2月8日經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)《大力推動(dòng)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售》指出當(dāng)前推動(dòng)商品房預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷(xiāo)售過(guò)渡的時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟，房地產(chǎn)行業(yè)降“三高”的需要也使得商品房預(yù)售制改革箭在弦上。目前，北京、杭州、濟(jì)南、西安、合肥等城市已開(kāi)始推出現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，山東、安徽、河南等省份也明確表態(tài)2023年將因地制宜鼓勵(lì)有條件的地方開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。近十年間商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比大致分為三個(gè)階段：2013年至2017年底現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比維持在20%以上；自2017年底地產(chǎn)融資收緊，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比下行態(tài)勢(shì)一直延續(xù)到2021年6月；2021年下半年房企出現(xiàn)大規(guī)模違約現(xiàn)象，期房交付存疑，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向現(xiàn)房和二手房市場(chǎng)，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比隨之回升。
　　當(dāng)前不同省份現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)模占比呈現(xiàn)分化。截至2022年底共8省份現(xiàn)房銷(xiāo)售占比超20%；其中海南作為全國(guó)首個(gè)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售省份，現(xiàn)已建立較為系統(tǒng)的現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比最高為39%；黑龍江、天津、吉林等省份現(xiàn)房銷(xiāo)售占比較高，分別為39%、34%、26%，此類(lèi)省市樓市下行壓力較大，去化周期較長(zhǎng)，部分項(xiàng)目最終由期房階段轉(zhuǎn)為待售現(xiàn)房房源；北京、上海等省份則是預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)較高，部分預(yù)售項(xiàng)目工程進(jìn)度已近封頂或現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)。
　　過(guò)去預(yù)售模式的盛行源于各方利益的共贏，但預(yù)售模式帶來(lái)的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)也為房企交付問(wèn)題埋下隱患。對(duì)于購(gòu)房者而言，商品房預(yù)售相比現(xiàn)房加大了住房供應(yīng)，緩解了緊張的住房需求；對(duì)于房企而言，預(yù)售制度加大經(jīng)營(yíng)杠桿，加快資金周轉(zhuǎn)，利于房企擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模；對(duì)于地方政府而言，預(yù)售制度加快開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)效率，房企拿地積極性高，支撐地方財(cái)政收入。但預(yù)售同時(shí)存在挪用預(yù)售資金的弊端。部分開(kāi)發(fā)商預(yù)售回籠資金后并非投入施工完成交付，而是開(kāi)始新一輪拿地-新開(kāi)工-預(yù)售流程。這使得行業(yè)整體資金流向開(kāi)工端，施工所需款項(xiàng)實(shí)際未支付給施工方，銷(xiāo)售與竣工面積持續(xù)走闊，不斷增加交付壓力。
　　現(xiàn)房銷(xiāo)售應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)，逐步提高現(xiàn)房比例，而非短時(shí)間內(nèi)全面鋪開(kāi)現(xiàn)房銷(xiāo)售。全面推行現(xiàn)售仍需要一些條件：1）對(duì)房企而言，需要房企相關(guān)融資政策支持。房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中定金及預(yù)收款占比超30%，需融資支持以彌補(bǔ)資金缺口。2）對(duì)購(gòu)房者而言，需要住房供需平衡。當(dāng)前住房市場(chǎng)雖已擺脫了過(guò)去供應(yīng)相對(duì)不足的情況，對(duì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售模式是有利的，但當(dāng)前銷(xiāo)售市場(chǎng)未完全恢復(fù)，現(xiàn)房銷(xiāo)售將對(duì)短期新房供應(yīng)帶來(lái)沖擊，不利于銷(xiāo)售的平穩(wěn)恢復(fù)。3）對(duì)地方政府而言，需減少財(cái)政收入中土地出讓金占比。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)中指出，“現(xiàn)房銷(xiāo)售不能一蹴而就，更適宜逐步過(guò)渡”。對(duì)現(xiàn)售模式的推行可由熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)項(xiàng)目先行試點(diǎn)，并從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、不斷優(yōu)化后逐步擴(kuò)大實(shí)施；現(xiàn)售制度展開(kāi)進(jìn)程中土地端、金融端政策也需同步跟進(jìn)，維持行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開(kāi)發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、南山控股、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科A等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。