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■1月份新屋銷售大幅上升，但不同地區(qū)差異顯著
　　■成屋銷售連續(xù)第12個(gè)月下跌
　　■按揭利率重拾上升趨勢(shì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)拐點(diǎn)尚需時(shí)日
　　新屋銷售超預(yù)期增長(zhǎng)。2月24日，美國(guó)人口普查局和住房與城市發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份美國(guó)新屋銷售環(huán)比增長(zhǎng)7.2%至67.0萬(wàn)套（年化總數(shù)），大幅高于預(yù)期（市場(chǎng)一致預(yù)期：環(huán)比增長(zhǎng)0.7%/62.0萬(wàn)套；12月：從環(huán)比2.3%/61.6萬(wàn)套上修至環(huán)比7.2%/62.5萬(wàn)套）。新建住宅銷售總數(shù)為2022年3月以來(lái)最高，且較2022年中錄得的低谷水平（2022年7月：54.3萬(wàn)套）顯著反彈。在四個(gè)主要地區(qū)中，只有南部錄得增長(zhǎng)（環(huán)比+17.1%），而東北部、中西部和西部都出現(xiàn)大幅下降（環(huán)比-19.4%、-6.9%和-7.3%）。新屋銷售價(jià)格中位數(shù)為42.75萬(wàn)美元（12月：46.56萬(wàn)美元），為2022年2月以來(lái)的最低水平。1月末待售新建住房為43.9萬(wàn)套，相當(dāng)于7.9個(gè)月的供應(yīng)量（12月：45.2萬(wàn)套/8.7個(gè)月）。待售新建住房為2022年5月以來(lái)最低水平，但仍處于歷史高位。
　　成屋銷售持續(xù)下跌。2月21日，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份美國(guó)成屋銷售環(huán)比下降0.7%至400萬(wàn)套（年化總數(shù)），不及預(yù)期（市場(chǎng)一致預(yù)期：環(huán)比上升2.0%/410萬(wàn)套；12月：環(huán)比下降2.2%/403萬(wàn)套），連續(xù)第12個(gè)月錄得下跌。成屋銷售總數(shù)是自2010年11月以來(lái)的最低水平，且低于新冠疫情初期錄得的低谷水平（2020年5月：401萬(wàn)套）。四個(gè)主要地區(qū)中，南部和西部錄得正增長(zhǎng)，而東部和中西部則出現(xiàn)下降。成屋銷售價(jià)格中位數(shù)為35.90萬(wàn)美元（12月：36.65萬(wàn)美元），連續(xù)第七個(gè)月下跌。1月末成屋銷售庫(kù)存為98萬(wàn)套，相當(dāng)于2.9個(gè)月的供應(yīng)量（12月：96萬(wàn)套/2.9個(gè)月）。這遠(yuǎn)低于疫情前的同期水平，為房?jī)r(jià)提供了一定支撐。在利率高企的背景下，潛在賣家持觀望態(tài)度，這是由于他們不愿意在以舊換新的過(guò)程中放棄目前享有的較低按揭利率。
　　我們的觀點(diǎn)。按揭利率自去年11月初達(dá)到峰值并開(kāi)始下跌后，在過(guò)去一個(gè)月內(nèi)再次掉頭向上并錄得小幅反彈。根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，30年期抵押貸款平均固定利率從2月初的6.09%反彈至2月23日的6.50%。抵押貸款利率上升加上房?jī)r(jià)高企，持續(xù)為成屋銷售帶來(lái)下行壓力。展望未來(lái)，我們預(yù)計(jì)抵押貸款利率的回升將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的延遲，未來(lái)幾個(gè)季度住宅固定投資仍將保持低迷。