>> 東北證券-東北固收地產(chǎn)債周報：華發(fā)股份不必等右側(cè)介入-230227
| 上傳日期： |
2023/2/28 |
大小： |
2200KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
東北證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳康,吳萌 |
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債災(zāi)結(jié)束，多數(shù)國企地產(chǎn)債估值回落明顯，華發(fā)股份近兩年全國化擴(kuò)張節(jié)奏較快，債災(zāi)后估值回落有限。通過復(fù)盤其母公司的支持意愿和支持能力，以及華發(fā)股份自身經(jīng)營能力和新增土儲質(zhì)量，我們認(rèn)為華發(fā)股份不必等右側(cè)介入。
股東支持意愿來看，2021年華發(fā)集團(tuán)和華發(fā)股份共同向華發(fā)股份子公司海川地產(chǎn)增資500億，華發(fā)股份當(dāng)期有息負(fù)債壓降154億。隨后珠海國資委向華發(fā)集團(tuán)以貨幣資金形式增資158億，珠海國資委—華發(fā)集團(tuán)—華發(fā)股份的支持傳導(dǎo)力度可見一斑。
股東支持能力來看，華發(fā)集團(tuán)母公司的資金來源由早期債券融資為主，如今逐步過渡為短期借款和債券融資并重，且國資委除直接增資外，2020年也將多個平臺股權(quán)劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán)。
華發(fā)集團(tuán)母公司的資產(chǎn)增長多沉淀于城市建設(shè)、一級土地開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)投資等領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)位于城市核心地段，未來營收和資產(chǎn)變現(xiàn)亦更為樂觀。
華發(fā)股份自身經(jīng)營能力較強(qiáng)，在其土儲規(guī)模較大的典型城市，可以看到華發(fā)股份與競品相比，成交面積多數(shù)時間能夠維持在中上水平。無論是深耕的珠海、廣州等大灣區(qū)，還是近年來新拓入的上海等長三角領(lǐng)域，甚至在沈陽為代表的東北區(qū)域，華發(fā)在當(dāng)?shù)爻山幻娣e均排名前列，因此華發(fā)的異地擴(kuò)張能力可以更具信心。
2022年華發(fā)股份逆勢擴(kuò)張，對比2021年土拍溢價率水平和樓面價可以發(fā)現(xiàn)，2022年在溢價率水平下降的前提下，多數(shù)房企樓面價卻有所提升，這表明2022年新增的土儲質(zhì)量更優(yōu)。具體來看，華發(fā)股份在2022年新增土儲在二線城市急速收縮，主要集中于上海，位置分布于靜安區(qū)、浦東新區(qū)等相對核心位置，無疑未來去化和利率率更有保證。
近一個月，首開、光明等標(biāo)的一年期債券估值迅速回落，對比債災(zāi)之后其他國企地產(chǎn)債標(biāo)的估值快速修復(fù)，華發(fā)股份當(dāng)前債券性價比凸顯。而母公司的支持意愿與支持能力充足，且華發(fā)股份自身經(jīng)營能力與擴(kuò)張節(jié)奏不必過于擔(dān)心，我們認(rèn)為華發(fā)股份可以不必等右側(cè)介入。
風(fēng)險提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期，供給端支持政策落地不及預(yù)期
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