>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：今年首次降準來臨，因城施策持續(xù)推進-230319
| 上傳日期： |
2023/3/20 |
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| 1546KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/03/11-23/03/17）34個重點城市新房合計成交441萬平米，環(huán)比+3%；其中，一二線環(huán)比+2%、三四線環(huán)比+20%；截至上周末3月一手房月成交同比+13%，較2月-7pct；其中，一二線同比+35%、三四線同比-58%，分別較2月+1pct和-33pct。上周13個重點城市二手房成交162萬平米，環(huán)比-1%；3月截至上周末累計成交同比+68%，較2月-59pct。庫存方面，上周15城推盤224萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比0.83倍，最近3個月（22年12月-23年2月）分別為0.91倍、1.45倍和1.34倍。截至上周末，15城可售面積為9,680萬平米，環(huán)比+0.4%；3個月移動平均去化月數(shù)為14.8個月，環(huán)比-0.3個月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，央行黨委會議指出牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線，堅持“房住不炒”定位；央行決定于3月27日降準0.25%，下調(diào)后金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率約為7.6%。行業(yè)政策方面，統(tǒng)計局發(fā)布1-2月房地產(chǎn)銷售投資數(shù)據(jù)，商品房銷售面積同比-3.6%，商品房銷售額同比-0.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比-5.7%，房屋新開工面積同比-9.4%，年初行業(yè)數(shù)據(jù)復蘇顯著，銷售端修復強于投資端。70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有55、40個，比上月分別增加19、27個。因城施策方面，公積金新政：南陽提高住房公積金的貸款比例，住房公積金貸款比例不超總價80%；襄陽申請公積金貸款可添加共同還款人；揭陽多子女家庭首次申請住房公積金貸款，額度最高上浮20%；梅州住房公積金貸款額最高至50萬元；福州、吉安個人住房貸款最高可貸80萬元。購房補貼方面，登封按納契稅金額25%給予補貼；酒泉出臺農(nóng)民進城購房獎補等13條措施。此外，杭州放開學歷落戶、大專可落戶；廣西住建部門指出大力支持剛性和改善性住房需求，規(guī)范整治房地產(chǎn)市場秩序。集中供地方面，南京首批供地11宗，攬金176.7億；上海掛牌19宗，長沙8宗、余姚7宗、無錫6宗。
公司動態(tài)跟蹤：2022年業(yè)績方面，龍湖集團歸母凈利潤243.6億元（+2.1%），越秀地產(chǎn)39.5億元（+10.2%）；招商積余5.9億元，同比+15.7%；綠城管理控股7.4億元，同比增長31.7%；碧桂園預計核心凈利潤10-30億元，股東應(yīng)占虧損約55-75億元；金科服務(wù)預計股東應(yīng)占虧損約18-23億元。23年2月銷售：華僑城A 26.3億元（+25%），華潤置地242億元（+147%）。投融資方面，保利完成發(fā)行2023年第二期短期融資券25億元/2.26%/270天；首開股份完成發(fā)行2023年第二期短期融資券總規(guī)模不超過11億元（含），品種一11億元/4.1%/5年；南山控股完成發(fā)行2023年第一期中期融資券5億元/3.63%/3年；華發(fā)股份完成發(fā)行2023年第一期超短期融資券10億元/4%/180天。股份回購方面，貝殼-W耗資118.84萬美元，回購44.86萬份。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.13%，滬深300指數(shù)下跌0.21%，相對收益為0.08%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第13位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：中潤資源、張江高科、萬通發(fā)展、天地源、濟南高新，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為大連友誼、深深房A、*ST銀億、榮盛發(fā)展、同達創(chuàng)業(yè)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌0.24%，滬深300指數(shù)下跌0.21%，相對收益為-0.03%，板塊表現(xiàn)弱于大市。。當前主流AH房企22/23PE均值分別為9.2/7.1倍；物管22/23PE均值分別為14/11倍。
投資分析意見：我們認為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預計隨著供給緩慢修復，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復蘇、但結(jié)構(gòu)強彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)股份、中國建筑、金地集團、新城控股、萬科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)；H股：華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團、碧桂園，建議關(guān)注：綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：新大正、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
風險提示：調(diào)控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
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