>> 國盛證券-固定收益點評-基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策點評：未來可期-230326
| 上傳日期： |
2023/3/26 |
大?。?/td>
| 372KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
楊業(yè)偉 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
3月24日，國家發(fā)改委和證監(jiān)會同天相繼發(fā)布《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，是我國公募REITs市場發(fā)展過程中的又一大開拓，具體有以下幾點值得關(guān)注：
拓寬試點資產(chǎn)類型至消費基礎(chǔ)設(shè)施，豐富了底層資產(chǎn)類型，開拓了REITs市場的未來發(fā)展空間。本次政策突破性的將部分商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域納入試點范圍，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目。一方面貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于著力擴大國內(nèi)需求；另一方面嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
從海外經(jīng)驗來看，消費類REITs是重要資產(chǎn)類型之一，且收益表現(xiàn)較好。美國REITs市場共計1.27萬億美元規(guī)模，其中商貿(mào)零售類共計1774億美元流通規(guī)模，占市場14.3%的比重，是第三大資產(chǎn)類型。另外，從資產(chǎn)表現(xiàn)來看，美國商貿(mào)零售REITs近三年復(fù)合回報率為24.7%，位列第四位。2022年全年，在美國REITs整體表現(xiàn)不佳的情況下，美國商貿(mào)零售REITs收益為-13.29%，是當(dāng)年表現(xiàn)最好的一類資產(chǎn)類型。
我國購物中心等基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模充足，我國公募REITs市場空間廣闊。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止2022年底全國購物中心存量項目達(dá)5685個，體量達(dá)5.03億平方米。集中于東南地區(qū)和高能級城市，5~15萬㎡中大型體量仍然是主流，15萬㎡以上區(qū)間占比增加，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模充足。
分類調(diào)整了項目收益與規(guī)模，保證REITs市場的優(yōu)質(zhì)性。之前對項目的基本條件提出要求為預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%，本次將未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率的要求下調(diào)為原則上不低于3.8%，為更多項目申報公募REITs提供了可能。對于特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，首次提出了基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%的要求。
消費類公募REITs擴容，有望點燃一級大宗市場成交熱情，長期限資金可關(guān)注大宗消費物業(yè)、Pre-REITs基金的相關(guān)機會。2022年中國大宗交易成交額同比2021年下降41.2%，而作為公募REITs市場上較為成熟的物流、廠房及產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)，2022年全年大宗成交金額相比2021年同比分別為6.3%、-1.2%和-36.1%，顯著好于大宗行業(yè)平均。作為對比，在此之前尚未納入公募REITs市場的消費類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，2022年錄得大宗成交相比2021年大幅萎縮86.4%。消費類公募REITs的推出有望帶動消費類一級大宗市場的成交更為活躍。另外，打通了消費類PreREITs項目通過公募REITs退出的途徑，可以想象未來消費類Pre-REITs項目數(shù)量將大幅提升。考慮到大宗消費物業(yè)、Pre-REITs的投資周期較長，長期限資金的投資人可予以重點關(guān)注。
另外，通知繼續(xù)對審核注冊機制、REITs項目申報工作效率、促進(jìn)有效投資、加強運營管理方面進(jìn)行了明確。后續(xù)REITs申報審核效率將得到提升，REITs很可能會進(jìn)入快速發(fā)展期。后續(xù)投資人對于REITs的投資也需要精挑細(xì)選，隨著市場的不斷發(fā)展，產(chǎn)品選擇逐漸增多，二級市場的表現(xiàn)也逐漸趨于理性，后續(xù)市場行情可能對經(jīng)營情況變化更為敏感，業(yè)績支撐和基本面因素在未來將更加重要。另一方面，產(chǎn)品選擇需要關(guān)注估值的性價比，從基本面和估值的角度選擇標(biāo)的。
風(fēng)險提示：政策不及預(yù)期、項目運營超預(yù)期、披露口徑偏差。
|
|
