>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：地方國資背景加持，建發(fā)物業(yè)業(yè)績高增-230402
| 上傳日期： |
2023/4/3 |
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pdf 共11頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：地方國資背景加持建發(fā)物業(yè)業(yè)績高增
事件：3月30日，建發(fā)物業(yè)發(fā)布2022年全年業(yè)績公告，報告期內實現(xiàn)收入22.9億元，同比增長47.1%，增速在目前已披露年度業(yè)績的物企中排名第2，僅次于金茂服務。同期歸母凈利潤達2.47億元，同比增長55.1%。在母公司的加持與自身的健康發(fā)展下，建發(fā)物業(yè)業(yè)績實現(xiàn)高速增長。
地方國資背景加持，市場外拓表現(xiàn)穩(wěn)定，管理規(guī)模穩(wěn)步增長，單方物業(yè)費有所提升，實現(xiàn)有質量的發(fā)展。
截至22年末，公司在管面積達4620萬方，同比增長39.8%，合約面積達9056萬方，合約在管比為1.96。在管面積中來自廈門建發(fā)集團的項目面積達2793.9萬方，同比增長47.1%，來自第三方的項目面積達1826.7萬方，同比增長30%。
公司22年全年歸母凈利潤增速高于營業(yè)收入增速，營業(yè)收入增速高于在管面積增速，整體實現(xiàn)了有質量的高速發(fā)展，合約在管比接近2，未來業(yè)績增長確定性高。
社區(qū)增值表現(xiàn)亮眼，多條線業(yè)務營業(yè)收入實現(xiàn)翻倍增長。2022年全年公司社區(qū)增值服務收入達4.76億元，同比增長87.33%。但受到收入結構調整的影響，部分高毛利的業(yè)務如房地產經紀業(yè)務及公共區(qū)域增值服務收入占比下降，而自營業(yè)務如美居等相對經紀類業(yè)務毛利率較低，其收入占比提升可能影響社區(qū)增值服務毛利率有所下降。
母公司穩(wěn)健發(fā)展，關聯(lián)方風險較低，帶領建發(fā)物業(yè)更上臺階。
22年公司新增商管業(yè)務，預計未來建發(fā)國際商業(yè)項目管理將全部交由建發(fā)物業(yè)管理。截至22年末，公司為20個商業(yè)項目提供服務，商業(yè)運營管理服務收入達2404萬元。預計未來建發(fā)物業(yè)將充分發(fā)揮其國資背景及品牌優(yōu)勢，加大拓展商業(yè)輕資產項目業(yè)務。
得益于建發(fā)國際的穩(wěn)健發(fā)展，公司非業(yè)主增值業(yè)務達7.54億元，同比增長38.7%，毛利率亦維持穩(wěn)定。隨著關聯(lián)方開發(fā)項目的持續(xù)增加，公司此項業(yè)務在短期內預計仍能保持穩(wěn)定增長。
數(shù)據(jù)追蹤（3月27日-3月31日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年3月31日，持有766.83萬股，較上周上漲2.1%，持股市值1.17億元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月27日至3月31日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅4.63%。降幅最大的是建業(yè)新生活，降2.25%。持股比例最高為保利物業(yè)，為67.77%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務，為5.26億股。
投資策略：我們認為目前物業(yè)板塊已進入最佳配置期，頭部物企建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關注受母公司拖累風險較小的保利物業(yè)、招商積余，關注高彈性標的碧桂園服務及獨立發(fā)展能力較高的物企金科服務，中小物企建議關注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務、越秀服務等。
風險提示：地產周期性業(yè)務下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預期，關聯(lián)方應收賬款及其他應收款壞賬風險。
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