>> 國盛證券-固定收益點(diǎn)評：持有人集中度提升、經(jīng)營分化明顯，公募REITs年報提供了哪些新信息？-230406
| 上傳日期： |
2023/4/6 |
大小： |
769KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
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作者： |
楊業(yè)偉 |
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2022年新上市發(fā)行的公募REITs共有13只，2023年截至4月5日，新上市發(fā)行3只公募REITs，目前市場共上市27只產(chǎn)品，存續(xù)總市值規(guī)模967.68億元。從2022年全年表現(xiàn)來看，REITs表現(xiàn)分化，漲幅前5名分別為鵬華深圳能源REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、華夏北京保障房REIT，漲幅分別為38.45%、26.85%、25.97%、13.93%、13.35%；跌幅前5名分別為華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華夏中國交建高速REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT，跌幅分別為-10.38%、-9.89%、-9.02%、-7.40%、-5.25%。
整體來講，REITs全年的表現(xiàn)情況已從各季度季報中有所體現(xiàn)，而年報當(dāng)中的信息更加豐富，帶有一些增量信息，本文將對年報中帶來的增量信息進(jìn)行分析。
2022年全年EBITDA完成度來看，有12單超額完成，有8單不及預(yù)期。2022年年化可供分配完成情況，經(jīng)審計(jì)調(diào)整后，相較四季報富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中金普洛斯REIT、鵬華深圳能源REIT和中金廈門安居保障性租賃住房REIT有所提升，而浙商滬杭甬REIT、建信中關(guān)村REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT有所下降。按照年報數(shù)據(jù)來看，有14單超額完成，有6單不及預(yù)期，不及預(yù)期的為高速的5單及博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT。
具體項(xiàng)目經(jīng)營情況方面，高速公路類REITs通行量情況來看均有不同程度的下降，從各自口徑通行量同比變動口徑來看，浙商滬杭甬REIT表現(xiàn)在高速類中最好，降幅3.3%；平安廣州廣河REIT、平安廣州廣河REIT各自口徑通行量同比分別下降9.69%、25.42%。生態(tài)環(huán)保類產(chǎn)品中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT主要受到季節(jié)性、2022年降水量較低以及合肥項(xiàng)目10月14日發(fā)生進(jìn)水水質(zhì)異常事件影響，拖累全年業(yè)績。中航首鋼綠能REIT生活垃圾處理量有所增加，而廚余垃圾處理量有所下滑，各應(yīng)收款項(xiàng)有效催收、有序回款。另外，首鋼綠能還收到可再生能源電價附加補(bǔ)助10885.32萬元，提供了部分項(xiàng)目收入，但該補(bǔ)助資金將于5年后取消，屆時該項(xiàng)目的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整有待關(guān)注。園區(qū)類REITs受制于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩等影響，項(xiàng)目運(yùn)營受到?jīng)_擊，出租率均受到不同程度的影響而整體下滑，另外部分項(xiàng)目雖然采取了租金減免公告，但實(shí)際上通過減免管理費(fèi)、墊資、申請補(bǔ)貼、業(yè)績補(bǔ)償?shù)确绞饺~化解了免租對收入帶來的影響。整體來講，完成程度尚可。倉儲物流類的運(yùn)營情況繼續(xù)維持穩(wěn)定。保障性租賃住房類的REITs作為2022年新上市的REITs類型，整體運(yùn)營表現(xiàn)較為穩(wěn)健，出租率均維持在95%以上。鵬華深圳能源REIT項(xiàng)目電量及電價均超募集預(yù)測，表現(xiàn)較好。同時2022年7月11日成立，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用、大修費(fèi)用、2022年全年固定及浮動運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)等主要成本均發(fā)生在報告期，因此本年度其他主營業(yè)務(wù)成本較高，而可分配金額較少，但仍然完成度出色，達(dá)119.89%。
從披露的持有人結(jié)構(gòu)來看：1）2022年大部分REITs持有人中機(jī)構(gòu)投資者持有份額占比提高；2）發(fā)行時流通規(guī)模越小的產(chǎn)品，個人投資者占比越高；3）個人投資者占比高的產(chǎn)品成交更為活躍；4）前十大持有人集中度均有所提高。
底層資產(chǎn)最新估值情況：根據(jù)2022年末新的評估報告來看，產(chǎn)權(quán)類除了博時招商蛇口REIT估值有所下降外其余產(chǎn)品都有所增值，特許經(jīng)營權(quán)類表現(xiàn)分化。項(xiàng)目具體情況詳見正文。
風(fēng)險提示：政策不及預(yù)期、項(xiàng)目運(yùn)營超預(yù)期、披露口徑偏差。
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