>> 華泰證券-固收專題研究：從估值和經(jīng)營業(yè)績詳解REITs年報-230406
| 上傳日期： |
2023/4/6 |
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| 3293KB |
| 格式： |
pdf 共38頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
張繼強,文晨昕 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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核心觀點
2022年公募REITs年報出爐，22年產(chǎn)權(quán)類收入、凈利潤、分派率完成情況好于特許經(jīng)營權(quán)類。分類型來看，高速類受疫情沖擊較大，部分產(chǎn)業(yè)園出租續(xù)租不及預(yù)期，能源、保租房和物流園類整體較為穩(wěn)定。從可供分配比率來看，22年REITs累計可供分派息比率基本超過4%，特許經(jīng)營權(quán)類分紅比率顯著高于產(chǎn)權(quán)類，體現(xiàn)了公募REITs高分紅的特性。展望未來，我們認(rèn)為消費、地產(chǎn)等修復(fù)有利于REITs底層項目經(jīng)營修復(fù)，重點關(guān)注如產(chǎn)業(yè)園、物流園續(xù)租及租金變動情況、高速車流恢復(fù)情況等，利好消息可能在一季報中有所體現(xiàn)；繼續(xù)關(guān)注低估值高分紅的存續(xù)項目及打新機會。
22年基金業(yè)績表現(xiàn)分化，產(chǎn)權(quán)類基金收入、凈利潤、分派率完成率較高
從基金業(yè)績來看，高速公路22年度基金收入、凈利潤多不及預(yù)期，產(chǎn)權(quán)類收入和凈利潤完成率相對較高。環(huán)保類項目表現(xiàn)分化，中航首鋼綠能業(yè)績突出，富國首創(chuàng)水務(wù)受進水水質(zhì)異常事件影響，凈利潤未達預(yù)期。保租房穩(wěn)中向好，物流園由于以高標(biāo)倉為主，經(jīng)營也較為穩(wěn)定。從分派率來看，22年累計可供派息比率基本超過4%，特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs累計可供派息比率較高，22年大多超過5.2%；產(chǎn)權(quán)類22年累計派息比率多在4%-5%之間，與22年預(yù)期的完成率來看，產(chǎn)權(quán)類完成率好于經(jīng)營權(quán)，22年已有11只REITs公告分紅，為投資者較早兌現(xiàn)收益。
產(chǎn)權(quán)類估值多上調(diào)，特許經(jīng)營權(quán)類估值多下降
產(chǎn)權(quán)類REITs估值多數(shù)有所上調(diào)（13只有11只上調(diào)），特許經(jīng)營權(quán)類REITs估值多數(shù)有所下降（7只有5只下調(diào)）。產(chǎn)權(quán)類因底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，因此資產(chǎn)存在一定的增值空間，而特許經(jīng)營權(quán)項目隨著期限逐漸減少使特許經(jīng)營權(quán)項目的賬面價值和公允價值都逐漸下降，最終殘值為零，其天然屬性決定了項目估值隨著時間推移而逐步下降。華夏越秀高速和華夏中國交建估值上調(diào)可能主要受折現(xiàn)率調(diào)整、車流量假設(shè)增加影響，博時蛇口產(chǎn)園與華安張江光大REIT估值下調(diào)與出租率受疫情影響下降有關(guān)。
22年度高速受疫情影響較大，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園未及預(yù)期，物流、保租房較穩(wěn)定
受疫情影響，高速類業(yè)績表現(xiàn)下行明顯，車流量與通行費收入同比、環(huán)比均下降，隨著疫后出行修復(fù)，運營將有望逐步恢復(fù)；產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營受疫情租金減免擾動較大，收入多數(shù)不及預(yù)期，需關(guān)注張江光大、中關(guān)村等項目重要租戶不續(xù)租后續(xù)新簽約情況，新上市產(chǎn)業(yè)園業(yè)績表現(xiàn)好于預(yù)期；物流園經(jīng)營狀況相對平穩(wěn)，全年來看鹽田港項目表現(xiàn)超出預(yù)期，普洛斯出租率略有所下滑，關(guān)注通州項目續(xù)租情況；能源類業(yè)績表現(xiàn)突出；保租房經(jīng)營業(yè)績良好；環(huán)保類整體平穩(wěn)，不同項目表現(xiàn)有所分化，水務(wù)處理項目易受季節(jié)性影響，首鋼綠能項目全年運營較平穩(wěn)。
關(guān)注波段交易及低估值、高分紅的存續(xù)項目機會，關(guān)注擴募及打新機會
存續(xù)REITs可把握波段交易的機會，主要關(guān)注經(jīng)濟修復(fù)、市場情緒變化等對二級市場價格的影響。消費、地產(chǎn)等修復(fù)有利于REITs底層項目經(jīng)營修復(fù)，重點關(guān)注如產(chǎn)業(yè)園、物流園續(xù)租及租金變動情況、高速車流恢復(fù)情況等，利好消息可能在一季報中有所體現(xiàn)。按最新市值計算，特許經(jīng)營權(quán)類分派率顯著高于產(chǎn)權(quán)類，長期投資者可關(guān)注低估值、高分紅的機會。REITs發(fā)行常態(tài)化，類別進一步豐富，繼續(xù)關(guān)注REITs打新的投資機會，建議綜合項目特征、估值定價等篩選投資標(biāo)的，可以關(guān)注IRR、cap rate等指標(biāo)；首批擴募持續(xù)推動，關(guān)注擴募優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入等帶來的機會。
風(fēng)險提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計估算偏差，公募REITs運營風(fēng)險，公募REITs價格變動風(fēng)險。
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