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LPR連續(xù)9個(gè)月保持不變，目前房貸利率已處于歷史低位。4月20日，央行公布最新一期5年期以上LPR為4.3%，連續(xù)第9個(gè)月保持不變。央行數(shù)據(jù)顯示，自2022年建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，截至2023年3月末，在96個(gè)符合放寬首套房貸利率下限條件的城市中，有83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，有12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，4月百城首套房貸利率平均為4.01%，較上月降低1BP；二套房貸利率為4.91%，環(huán)比持平。分城市看，一線、二線、三四線首套房貸利率分別為4.6%、3.98%、3.99%。百城銀行放款周期為21天，環(huán)比持平保持2019年以來最快的放款速度。
　　目前多數(shù)城市尚不符合房貸利率下限上調(diào)的條件。首套住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的最新一期評(píng)估期內(nèi)，符合“連續(xù)3個(gè)月同比環(huán)比均上漲”的僅有7城，這些城市多是基本面較強(qiáng)且前期并未下調(diào)貸款利率下限的城市。而在目前已經(jīng)下調(diào)利率下限的城市中，由于多數(shù)城市價(jià)格同比仍下跌，在目前弱復(fù)蘇的背景下，我們認(rèn)為未來僅有少部分城市將觸發(fā)重新上調(diào)利率的機(jī)制。從量能看，本周新房銷售較上周環(huán)比微增，但量能已低于3月周均水平（環(huán)比3月周均下降23%），4月進(jìn)入調(diào)整也符合我們此前的判斷，我們認(rèn)為全年銷售的可持續(xù)的回暖仍需政策的繼續(xù)呵護(hù)。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-4.7%，落后大盤3.21個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第26名。本周上漲個(gè)股共11支，較上周減少34支，下跌股數(shù)為123支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為313.9萬平方米，環(huán)比提升4.2%，同比提升31.0%，其中樣本一線城市的新房成交面積為83.4萬方，環(huán)比24.1%，同比108.3%；樣本二線城市為168.7萬方，環(huán)比-1.0%，同比14.8%；樣本三線城市為61.8萬方，環(huán)比-2.8%，同比17.4%。從今年累計(jì)16周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)4922.8萬方，同比15.0%；一線城市為1068.8萬方，同比21.3%；二線城市為2744.7萬方，同比8.7%；三線城市為1109.3萬方，同比26.9%。
　　二手房：本周我們跟蹤的13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)152.7萬方，環(huán)比增長1.2%，同比增長65.7%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為40.9萬方，環(huán)比9.5%；樣本二線城市為77.0萬方，環(huán)比-3.5%；樣本三線城市為34.8萬方，環(huán)比3.3%。
　　信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（4.17-4.23）共發(fā)行房企信用債12只，環(huán)比增加1只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)116.20億元，環(huán)比增加27.19億元，總償還量103.24億元，環(huán)比增加7.36億元，凈融資額為12.96億元，環(huán)比增加19.83億元。
　　投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，認(rèn)為需求回暖的持續(xù)需要政策繼續(xù)呵護(hù)。無論大政策是否出臺(tái)，我們認(rèn)為今年都將呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強(qiáng)的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實(shí)現(xiàn)銷售復(fù)蘇。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競爭格局改善的。A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。