>> 浙商證券-房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：2023年W17&五一假期，政治局對樓市定調不變，“五一”銷售弱復蘇-230504
| 上傳日期： |
2023/5/4 |
大小： |
2031KB |
| 格式： |
pdf 共32頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
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此報告為加密報告 |
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政策面：自然資源部宣布中國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，中央政治局會議對樓市定調不變。中央：1）自然資源部：全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，這意味著經(jīng)過十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產(chǎn)物權的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立；2）中央政治局：要有效防范化解重點領域風險，統(tǒng)籌做好中小銀行、保險和信托機構改革化險工作。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。各地：1）河南省、成都市、潮州市進一步優(yōu)化公積金貸款方案，提高了公積金的支持力度和覆蓋范圍；2）貴州省在2023年一季度經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會提出，固定資產(chǎn)投資同比增長1.2%，比上年全年回升6.3個百分點，強力推進保交樓項目復工；3）海南省貫徹海南自由貿(mào)易港法和總體方案關于土地管理的制度安排，優(yōu)化土地制度。
五一（4.29-5.3）市場成交基本面：五一期間樓市維持復蘇趨勢，日均銷售量絕對值同比2022年有所上升，但仍低于2019年。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年“五一期間” 30大中城市商品房成交面積69.93萬平，同比+2.3%。根據(jù)中指研究院40城數(shù)據(jù)，日均成交面積較2022年同比+25%。雖然兩組數(shù)據(jù)來源表現(xiàn)出的同比增速有所差異，但從趨勢上來看保持一致，即日均銷售量絕對值同比2022年有所上升，但低于2019年。
本周（4.21-4.28）市場成交基本面：本周新房及二手房市場成交量環(huán)比保持增長，二手房市場三線城市成交面積環(huán)比微降。30大中城市商品房成交面積351萬平，環(huán)比+19.1%，環(huán)比增速較上周上升21.9pct；同比+33.8%，同比增速較上周上升13.0pct。新房市場分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積環(huán)比上升，同比均保持正增長。18城二手房成交面積225萬平，環(huán)比+4.4%，環(huán)比增速較上周上升2.7pct，同比+48.1%，同比增速較上周下降24.9pct。二手房市場分線城市來看，本周一二線城市成交面積環(huán)比均上升，三線城市成交面積環(huán)比微降。
板塊行情：本周SW房地產(chǎn)下跌1.99%，房地產(chǎn)跑輸大盤-1.90pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生指數(shù)下跌0.90%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下跌0.27%，房地產(chǎn)跑贏大盤0.63pct，表現(xiàn)強于大市。恒生物業(yè)服務及管理下跌1.64%，恒生物業(yè)服務及管理跑輸大盤0.73pct，表現(xiàn)弱于大市。
本周觀點：本周自然資源部宣布全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，政治局會議對樓市定調不變。我們認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅收出臺是兩條軌道，當前房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)修復的階段，若房產(chǎn)稅出臺，在當前階段可能對地產(chǎn)銷售復蘇產(chǎn)生沖擊，房產(chǎn)稅本身代替土地出讓金的目的也較難實現(xiàn)，未來房產(chǎn)稅推進可能會選擇部分城市進行率先試點。從市場成交來看，本周新房及二手房市場成交量環(huán)比保持增長，但4月以來，單周成交量均低于3月最后一周的成交高點，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，4月整體成交規(guī)模由升轉降，與2月絕對量基本持平，環(huán)比三月下降27%；根據(jù)Wind及中指研究院數(shù)據(jù)，五一期間樓市銷售同比呈現(xiàn)弱復蘇的趨勢。我們認為，隨著Q1積壓需求釋放、返鄉(xiāng)置業(yè)結束、短期投資熱情減弱等，4月新房及二手房市場環(huán)比均有所下降表明市場復蘇動能有所減弱，“五一”銷售市場呈現(xiàn)弱復蘇態(tài)勢，Q2銷售市場可能會重新回歸理性，5-6月市場成交雖然預計較難優(yōu)于2月的成交高點，但成交絕對量有望優(yōu)于4月成交水平。
我們繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團；2）全國化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中海地產(chǎn)；3）二手房新房聯(lián)動邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。
風險提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預期；2）融資實質進展不及預期；3）行業(yè)回暖速度不及預期
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