>> 國(guó)盛證券-REITs一季報(bào)及行情點(diǎn)評(píng)：深度調(diào)整后的公募REITs市場(chǎng)-230509
| 上傳日期： |
2023/5/9 |
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| 格式： |
pdf 共20頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
楊業(yè)偉 |
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REITs一季報(bào)發(fā)布后，由于部分板塊標(biāo)的表現(xiàn)不及預(yù)期，出現(xiàn)恐慌情緒下的拋盤，整體REITs板塊承壓。具體來(lái)看，發(fā)布一季報(bào)后的首個(gè)交易日，REITs整體呈現(xiàn)下跌的狀態(tài)，一季報(bào)后的首個(gè)交易日跌幅最明顯的為產(chǎn)業(yè)園中的建信中關(guān)村REIT和華安張江光大REIT，其出租率相較年報(bào)口徑，均出現(xiàn)了較為明顯的下滑，分別從81.29%下滑到61.47%以及從92.60%下滑到70.57%，引發(fā)了拋盤，當(dāng)日分別下跌5.91%和3.28%，整體板塊也在一季報(bào)發(fā)布之后一周也都處在整體下跌的過(guò)程中。
今年以來(lái)除了華安張江廣大REIT、中航首鋼綠能REIT，其他REITs均出現(xiàn)不同程度的跌幅，跌幅較大的REITs出現(xiàn)在園區(qū)和交運(yùn)類，建信中關(guān)村REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT今年來(lái)分別下跌22.3%、15.4%；華夏中國(guó)交建REIT、平安廣州廣河REIT今年來(lái)分別下跌15.6%、10.7%。
二級(jí)市場(chǎng)的成交來(lái)看，今年成交低迷。整體REITs板塊的換手率在今年大部分時(shí)間維持在1%以下，近期換手率創(chuàng)歷史新低，在0.5%附近。
整體來(lái)看，公募REITs市場(chǎng)短期由于市場(chǎng)情緒不佳、對(duì)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)期假設(shè)出現(xiàn)改觀、以及缺乏增量資金入場(chǎng)，市場(chǎng)以觀望為主，導(dǎo)致二級(jí)表現(xiàn)較弱。當(dāng)前的估值來(lái)看，長(zhǎng)期配置的性價(jià)比逐漸顯現(xiàn)，大部分產(chǎn)權(quán)類的年化派息率已達(dá)4%以上，高速類的IRR在6%以上。展望后續(xù)REITs市場(chǎng)，我們認(rèn)為，不同產(chǎn)品的二級(jí)表現(xiàn)會(huì)隨著底層資產(chǎn)所處行業(yè)的趨勢(shì)、實(shí)際運(yùn)營(yíng)的效果而進(jìn)一步的分化，底層資產(chǎn)表現(xiàn)的預(yù)期假設(shè)也將調(diào)整。板塊當(dāng)中當(dāng)前推薦關(guān)注：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇傳導(dǎo)較快、有較為確定性的復(fù)蘇趨勢(shì)的交通類產(chǎn)品、表現(xiàn)較為穩(wěn)定的保障房類產(chǎn)品、今年新上市的IRR較高的能源類產(chǎn)品、以及產(chǎn)品擴(kuò)募帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。
一季度的表現(xiàn)來(lái)看，高速類REITs一季度整體呈現(xiàn)修復(fù)狀態(tài)，EBITDA完成度較去年四季度都有所提升；生態(tài)環(huán)保類REITs中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT處于行業(yè)淡季，完成度僅為78.50%，為25只REIT中最低；園區(qū)類REITs中EBITDA表現(xiàn)分化，建信中關(guān)村REIT完成度最低，為68.40%；倉(cāng)儲(chǔ)REITs、保障房REITs、能源類REITs表現(xiàn)較為穩(wěn)健。在可供分配金額方面，從一季度單季度可供分配收益情況來(lái)看，25只REITs可供分配現(xiàn)金流中，14只超額完成，11只低于預(yù)期，保障房、倉(cāng)儲(chǔ)類完成度較好。
具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目來(lái)看，高速公路類REITs在出行量恢復(fù)以及通行費(fèi)減免優(yōu)惠政策停止后，一季度通行量、EBITDA、可供分配現(xiàn)金流表現(xiàn)同比、環(huán)比整體有所改善。生態(tài)環(huán)保類REITs中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT處于行業(yè)淡季，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)不佳。園區(qū)類REITs經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)分化較大，其中張江光大REIT、建信中關(guān)村REIT、博時(shí)招商蛇口REIT出租率在一季報(bào)時(shí)均未企穩(wěn)，關(guān)注后續(xù)招租進(jìn)展。其他二線城市產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)尚可，廠房REITs經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健。倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs運(yùn)營(yíng)情況繼續(xù)維持穩(wěn)定。保障性租賃住房類REITs憑借其本身的特性，整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)繼續(xù)維持穩(wěn)健。能源類REITs中的鵬華深圳能源REIT收入環(huán)比下降明顯，較2022Q4環(huán)比下滑25.98%，或與發(fā)電量季節(jié)性變化有關(guān)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策不及預(yù)期、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)超預(yù)期、披露口徑偏差。
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