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核心觀點(diǎn)：
　　盈利表現(xiàn)見底回升，企業(yè)分化加劇。22年板塊A+H股60家房企實(shí)現(xiàn)營收4.33萬億元，同比-12%，為15年以來首次收入負(fù)增長(zhǎng)。營業(yè)利潤756億元，同比-78%，歸母凈利潤-1152億元，同比-178%。利潤率下降，財(cái)務(wù)費(fèi)用率提升，減值規(guī)模增加以及匯兌損益等因素，共同導(dǎo)致板塊凈利潤首次出現(xiàn)大幅虧損。22年板塊整體毛利率、扣稅毛利率分別為15.9%、12.8%，同比分別下降3.9pct、3.4pct。板塊年內(nèi)減值規(guī)模1963億元，較21年增長(zhǎng)664億元，主要由違約企業(yè)貢獻(xiàn)?？鄢Y產(chǎn)減值、公允價(jià)值變動(dòng)、投資收益以及匯兌損益等非結(jié)算性因素，22年地產(chǎn)板塊核心歸母凈利率為0.2%，較21年的3.3%進(jìn)一步下行，23Q1利潤率略有回升。
　　板塊全面縮表，強(qiáng)投資企業(yè)一枝獨(dú)秀。22年末房地產(chǎn)板塊（A+H）總資產(chǎn)規(guī)模21.4萬億元，同比-5.1%，歷史上首次出現(xiàn)行業(yè)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，其中總負(fù)債同比5.3%，凈資產(chǎn)-4.4%，其中歸母凈資產(chǎn)2.7萬億，同比-7.8%，房企利潤貢獻(xiàn)能力下降侵蝕歸母凈資產(chǎn)，而工程及債務(wù)償付義務(wù)又迫使房企加快周轉(zhuǎn)變現(xiàn)，資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益各端規(guī)模均有下降，行業(yè)進(jìn)入全面縮表時(shí)代。分企業(yè)類型來看，規(guī)模強(qiáng)投資房企一枝獨(dú)秀全面擴(kuò)表，總資產(chǎn)、歸母凈資產(chǎn)同比分別+8.8%、3.1%，且結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，規(guī)模弱投資房企及地方中小房企歸母凈資產(chǎn)分別下降1.7%、0.5%，但結(jié)構(gòu)依然穩(wěn)健，而違約房企則在歸母凈資產(chǎn)規(guī)模大幅萎縮的同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)惡化。盈利能力方面，受歸母凈虧損拖累，22年板塊ROE首度轉(zhuǎn)負(fù)為-4.2%，其中規(guī)模強(qiáng)投資房企依托穩(wěn)健利潤率及杠桿水平水平，資產(chǎn)回報(bào)規(guī)模表現(xiàn)最佳。
　　去產(chǎn)能影響依然存在，短期投資端數(shù)據(jù)依然承壓。2022年百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額7.29萬億，較21年下降5.34萬億，同比下降42.3%，其中違約房企規(guī)模同比下降66.3%。A+H主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公告口徑土地成交金額約為1.15萬億，較2021年下降56.6%，土地成交面積8006萬方，較2021年下降77.5%，過去5年產(chǎn)能及周轉(zhuǎn)效率最高的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地投資能力較峰值下降了6成，土地開發(fā)規(guī)模下降接近9成。22年我們統(tǒng)計(jì)的9家房企新開工面積7364萬方，同比下降58%，開工計(jì)劃完成率67%。23年9家房企計(jì)劃新開工面積6849萬方，同比下降7.0%。22年12家房企竣工同比下降12%，與統(tǒng)計(jì)局全國-15%的竣工增速較為接近，12家房企23年竣工預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)8.6%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，行業(yè)政策面調(diào)控力度加大，三四線需求大幅下滑。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。