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本報(bào)告導(dǎo)讀：REITs溢價(jià)率普遍壓縮，性?xún)r(jià)比已然提升。建議關(guān)注PV乘數(shù)低+資產(chǎn)估值提升的REITs，規(guī)避高分母對(duì)現(xiàn)金分派率的“打折”效果。
　　摘要：
　　近期，REITs市場(chǎng)持續(xù)下跌。其中，中證REITs指數(shù)從2月份高點(diǎn)至今（04.24收盤(pán)）累計(jì)下跌8.74%。同期，上證綜指累計(jì)下跌0.54%，中債綜合凈價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲0.39%，REITs表現(xiàn)弱于股債兩個(gè)市場(chǎng)。從我們擬合的分類(lèi)指數(shù)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類(lèi)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)分別下跌6.31%和5.01%；按底層資產(chǎn)分類(lèi)，倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)跌幅較高，能源類(lèi)較為抗跌。REITs市場(chǎng)下跌主要有三大原因，具體來(lái)看：
　　原因一：部分REITs基金底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及分紅率不及預(yù)期。對(duì)REITs底層資產(chǎn)的評(píng)估相對(duì)困難，因?yàn)槭袌?chǎng)能得到的一手信息較少。從大環(huán)境出發(fā)，我們認(rèn)為2023年經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的趨勢(shì)確定，產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流等仍維持高景氣。從邊際變化來(lái)看，受益于商務(wù)旅游物流等業(yè)態(tài)向好，高速類(lèi)資產(chǎn)收費(fèi)更加穩(wěn)定，盈利預(yù)期有好轉(zhuǎn)可能。
　　原因二：供給相對(duì)稀缺，導(dǎo)致部分REITs產(chǎn)品估值偏高。我們認(rèn)為需要選擇更好的價(jià)格建倉(cāng)，降低對(duì)現(xiàn)金分派率的“打折”。此外，結(jié)合估值溢價(jià)率（=2022年資產(chǎn)估值/初始資產(chǎn)估值）來(lái)看，PV乘數(shù)越低+資產(chǎn)估值提升的REITs基金更值得關(guān)注，這意味著底層資產(chǎn)的溢價(jià)提升沒(méi)有被反映在REITs估值中。
　　原因三：流通盤(pán)較小，更多反映了交易型投資者心態(tài)退潮。根據(jù)數(shù)據(jù)披露，有兩只公募REITs狀態(tài)為“已反饋”，暫時(shí)來(lái)看供給放量的沖擊有限，對(duì)此我們建議繼續(xù)保持觀(guān)察。而結(jié)合2022年6月份的第一波解禁來(lái)看，REITs市場(chǎng)整體受到的沖擊并不大。因此供需關(guān)系失衡導(dǎo)致的調(diào)整，目前看幅度應(yīng)該有限。此外，從折溢價(jià)率（市場(chǎng)價(jià)格/單位凈值）來(lái)看，REITs基金平均溢價(jià)率從2月中旬的20.19%壓縮至13.72%，性?xún)r(jià)比已然提升。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：股債市場(chǎng)大幅波動(dòng)導(dǎo)致REITs市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)；擴(kuò)募資產(chǎn)不及預(yù)期影響產(chǎn)品估值；市場(chǎng)擴(kuò)容速度提升，加大供給壓力；打新情緒退潮影響二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)，推動(dòng)負(fù)反饋。