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本報(bào)告導(dǎo)讀：分紅博弈，只獲取二級(jí)市場(chǎng)資本利得而放棄分紅；解禁博弈：交易型資金解禁占比高，高峰期前后做波段；對(duì)二級(jí)價(jià)格利好，兼顧募集份額與基準(zhǔn)日前價(jià)格表現(xiàn)。
　　摘要：
　　近期，公募REITs市場(chǎng)大幅回調(diào)，不同類型底層資產(chǎn)REITs基金均走出不同程度下跌。在認(rèn)可REITs產(chǎn)品長(zhǎng)期價(jià)值的同時(shí)，應(yīng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的波動(dòng)，我們認(rèn)為可以通過短期的博弈策略進(jìn)行增厚收益。
　　分紅博弈：獲取二級(jí)市場(chǎng)的資本利得收益，放棄現(xiàn)金分紅收益。博弈策略的設(shè)計(jì)思路：假設(shè)投資人以分紅公告日價(jià)格買入，分別在權(quán)益登記日、除息日或派息日賣出并計(jì)算收益率。測(cè)算以往分紅案例，得到大拇指法則，即針對(duì)分紅以及前后價(jià)格波動(dòng)的博弈，公募REITs應(yīng)采用只獲取二級(jí)市場(chǎng)的資本利得收益，而放棄現(xiàn)金分紅收益。
　　解禁博弈：交易型資金解禁占比高，高峰期前后做波段。2023年公募REITs解禁規(guī)模相對(duì)較大，壓力集中在8月和10月。與第一波解禁潮相比，2023年的解禁壓力有三個(gè)不同點(diǎn)：①部分REITs基金解禁份額更高；②目前的二級(jí)市場(chǎng)行情表現(xiàn)更弱；③投資者結(jié)構(gòu)交易型占比更高。提前出售兌現(xiàn)累計(jì)收益，并在解禁后在合適的點(diǎn)位購(gòu)回可能是更好的策略。
　　擴(kuò)募博弈：對(duì)二級(jí)價(jià)格利好，兼顧募集份額與基準(zhǔn)日前價(jià)格表現(xiàn)。新加坡經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs市場(chǎng)發(fā)展以擴(kuò)募而非新發(fā)為主，因此擴(kuò)募是長(zhǎng)期發(fā)展方向。首批擴(kuò)募REIT基金均溢價(jià)收購(gòu)資產(chǎn)，并且首批擴(kuò)募草案發(fā)布當(dāng)日，四只REITs的漲幅均跑贏指數(shù)，交易活躍度較高。擴(kuò)募前后現(xiàn)金分派率的影響因素：①實(shí)際募集規(guī)模越低，對(duì)應(yīng)的擴(kuò)募后分派率越高；②擴(kuò)募前二級(jí)市場(chǎng)下跌，新并入資產(chǎn)對(duì)分派率提振作用降低。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：交易情緒轉(zhuǎn)弱，二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)超預(yù)期；交易量不足導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；底層資產(chǎn)跟蹤難度較高，對(duì)估值認(rèn)知出現(xiàn)偏差；宏觀環(huán)境波動(dòng)，項(xiàng)目出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。