>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：統(tǒng)計(jì)局計(jì)算口徑下投銷均走弱，70城住宅價(jià)格環(huán)比漲幅回落-230521
| 上傳日期： |
2023/5/22 |
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| 1448KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/05/13-23/05/19）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交381萬平米，環(huán)比-8%；其中，一二線環(huán)比-6%、三四線環(huán)比-32%；5月累計(jì)一手房月成交同比+9%，較4月-11pct；其中，一二線同比+21%、三四線同比-43%，分別較4月-7pct和-23pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交126萬平米，環(huán)比-20%；5月累計(jì)成交同比+57%，較4月+18pct。庫存方面，上周15城推盤156萬平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比為0.95倍，最近3個(gè)月（23年2-4月）分別為1.34倍、0.92倍和1.07倍。截至上周末，15城可售面積為9,621萬平米，環(huán)比+0.1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為12.5個(gè)月，環(huán)比持平，我們認(rèn)為行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，央行發(fā)布2023年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購等。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示4月單月來看，投資同比-7.3%（計(jì)算值-16.2%），較前值-1.4pct；開工同比27.4%（計(jì)算值-28.3%），較前值+1.6pct；竣工同比+41.8%（計(jì)算值+37.3%），較前值+9.8pct；銷售金額同比+28.0%（計(jì)算值+13.2%），較前值+19.3pct；數(shù)據(jù)有所調(diào)整，基數(shù)調(diào)減范圍及幅度加大，計(jì)算口徑下投資銷售均走弱；4月70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，同比上漲城市個(gè)數(shù)增加，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落。行業(yè)政策方面，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)邀請(qǐng)經(jīng)紀(jì)公司召開座談會(huì)，談?wù)摲慨a(chǎn)交易中介費(fèi)率問題。南京、杭州余杭放松限購，鶴壁住博會(huì)期間購買144平米以上的商品住宅，每套享受10000元購房補(bǔ)貼。此外，海南對(duì)開展二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)公開征求意見。土地市場(chǎng)方面，成都一批次土拍完成，成交金額311億元，廣州、北京、南京等地掛牌土地。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：23年1-4月銷售額：華僑城132億元（+27%），世茂集團(tuán)199億元（-29%）。23Q1季報(bào)，貝殼-W營收203億元（+62%），歸母凈利潤27億元（同比扭虧）。融資方面，“保利發(fā)展商用物業(yè)第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃正式成立，參與資金為20.35億元，其中優(yōu)先級(jí)規(guī)模18.32億元，票面利率3.59%。人事變動(dòng)方面，保利物業(yè)公告吳蘭玉女士獲委任為公司董事長，聘任姚玉成先生為公司總經(jīng)理。物管項(xiàng)目中標(biāo)方面，招商積余近期在政府、高校、園區(qū)辦公、金融及電梯市場(chǎng)細(xì)分賽道均有新突破，保利物業(yè)與江門市蓬江區(qū)人民政府白沙街道日前召開戰(zhàn)略合作簽約儀式。此外，貝殼-W共耗資671.34萬美元，回購公司股份124.24萬份，占總股數(shù)的0.05%。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.96%，滬深300指數(shù)上漲0.17%，相對(duì)收益為-4.13%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第30位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：華麗家族、世榮兆業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、長春經(jīng)開、中潤資源，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為陽光城、奧園美谷、新華聯(lián)、ST粵泰、泰禾集團(tuán)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌1.77%，滬深300指數(shù)上漲0.17%，相對(duì)收益為-1.94%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為7.0/6.1倍；物管23/24PE均值分別為14/11倍。
投資分析意見：我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計(jì)供需兩端政策仍將更加積極支持；并預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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