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香港地產(chǎn)–漸趨樂(lè)觀：2023年首五個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格（中原城市領(lǐng)先指數(shù)）反彈6.4%，基本面的改善令住宅和零售市場(chǎng)的前景更為樂(lè)觀，包括重新開(kāi)關(guān)、游客涌入、白領(lǐng)回歸，以及加息可能結(jié)束。
　　住宅處于拐點(diǎn)，基本面改善。我們認(rèn)為加息、人口結(jié)構(gòu)變化和邊境管制是導(dǎo)致過(guò)去兩年需求下降和房?jī)r(jià)回調(diào)的關(guān)鍵因素。然而，根據(jù)我們宏觀團(tuán)隊(duì)的最新觀點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)可能在下半年結(jié)束加息。我們也注意到，重新開(kāi)關(guān)和人才引進(jìn)方案吸引了一波內(nèi)地白領(lǐng)回歸。我們預(yù)計(jì)住宅需求回升將支撐中端新房銷售，房?jī)r(jià)在上半年反彈后將在下半年企穩(wěn)。
　　零售將反彈，寫(xiě)字樓仍承壓。我們預(yù)計(jì)零售租金將在2023年下半年反彈5-10%，得益于游客涌入和消費(fèi)券提振本地消費(fèi)情緒，帶來(lái)零售環(huán)境改善，租戶的租金負(fù)擔(dān)能力不斷提高。相比之下，由于2023年和2024年辦公室需求疲軟和大量的項(xiàng)目完工，主要中央商務(wù)區(qū)的空置率已達(dá)到新高。與此同時(shí)，在主要辦公區(qū)租金從峰值回落35-40%后，業(yè)主越來(lái)越不愿意進(jìn)一步降租，而租戶去中心化趨勢(shì)也在放緩。因此，我們預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓租金降幅將在2023年下半年放緩至3-5%，而由于市值租金和到期租金之間的巨大差距，業(yè)主續(xù)約時(shí)仍可能面臨顯著的租金負(fù)調(diào)整。
　　相對(duì)于寫(xiě)字樓，更偏好住宅/零售?？偟膩?lái)說(shuō)，我們相對(duì)寫(xiě)字樓更偏好住宅和零售物業(yè)。因此，我們認(rèn)為專注于中端住宅市場(chǎng)及零售元素較多的開(kāi)發(fā)商將在下半年獲益更多，包括新地（16 HK/買入）?？紤]到寫(xiě)字樓租金持續(xù)疲軟導(dǎo)致租金回調(diào)，應(yīng)避開(kāi)寫(xiě)字樓元素較多的收租股。
　　主要風(fēng)險(xiǎn)：1）預(yù)期之外加息，加息幅度不確定；2）股市震蕩，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇弱于預(yù)期；以及3）游客涌入和消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇慢于預(yù)期。