>> 華泰證券-固收專題研究：從年報看行業(yè)筑底中的房企-230616
| 上傳日期： |
2023/6/17 |
大小： |
1343KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
華泰證券 |
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作者： |
張繼強(qiáng),文晨昕 |
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報告核心觀點
房企現(xiàn)金流穩(wěn)定需要銷售、投資、融資三者平衡，但在行業(yè)下行期面臨多重壓力。根據(jù)2022年年報，房企銷售明顯下滑、拿地收縮、融資分化，盈利與流動性指標(biāo)整體趨弱。部分房企償債風(fēng)險仍存，后續(xù)關(guān)注“政策加碼→穩(wěn)定收入預(yù)期、房價預(yù)期、交房預(yù)期→銷售回暖→房企現(xiàn)金流再平衡”的傳導(dǎo)能否打通。近日行業(yè)數(shù)據(jù)延續(xù)回落，5月銷售同比增速下滑、6月高頻暫無超季節(jié)性表現(xiàn)。策略上，國企地產(chǎn)債仍有配置價值，但在行業(yè)趨勢待逆轉(zhuǎn)的背景下不建議過度下沉。中債增試點+可變現(xiàn)資產(chǎn)+股東支持的民企可博反彈，短債壓力小+布局核心城市的民企可博反轉(zhuǎn)。
2022年房企銷售、盈利趨弱
根據(jù)2022年年報，我們統(tǒng)計了40余家房企的經(jīng)營與財務(wù)表現(xiàn)。多數(shù)樣本房企2022年銷售額同比下滑，一半以上房企銷售額同比降幅超過30%。建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)銷售額同比小幅增長。銷售區(qū)域分布上，大悅城、新城控股等房企2022年銷售主要來自長三角，濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等房企單城銷售占比較高。受銷售下滑拖累，樣本房企22年毛利率中位數(shù)同比下滑，歸母凈虧損企業(yè)數(shù)量增加。
2022年房企拿地收縮，土儲去化周期拉長
為保障經(jīng)營和償債，房企拿地更加謹(jǐn)慎，大多聚焦在基本面較好、去化速度較快的高能級城市。2022年，樣本房企拿地金額同比普遍下降，華潤置地、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)拿地金額降幅相對較小。以拿地銷售比衡量，中交地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)拿地力度相對較高。樣本房企土儲倍數(shù)中位數(shù)為6.22年，較21年上升，房企去化周期分化明顯。
2022年房企融資分化加劇，現(xiàn)金流有待改善
融資成本上，大型央企優(yōu)勢突出，廣義民企中萬科、龍湖融資成本較低；期限結(jié)構(gòu)上，建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)截至22年末短債占比低于10%，出險民企短債壓力大幅上升；融資結(jié)構(gòu)上，濱江集團(tuán)、華僑城等信貸占比較高，時代中國等債券占比較高，招商蛇口等上市房企股權(quán)融資推進(jìn)中；2022年樣本房企“三道紅線”指標(biāo)整體趨弱，達(dá)標(biāo)比例下降。房企經(jīng)營性凈現(xiàn)金流、籌資性凈現(xiàn)金流同比多數(shù)下滑，總現(xiàn)金流量多為凈流出，流動性風(fēng)險有待進(jìn)一步化解。
現(xiàn)實仍弱，在政策博弈中挖掘地產(chǎn)債機(jī)會
從年報看，2022年房企基本面明顯趨弱，融資-拿地-銷售鏈條的信用分化加劇。2023年4月以來，地產(chǎn)修復(fù)在積壓需求釋放后再現(xiàn)波折，5月克而瑞TOP50房企銷售環(huán)比下降、同比增幅收窄，1-5月銷售同比增速放緩。地產(chǎn)現(xiàn)實仍弱，市場預(yù)期回落，疊加房企負(fù)面輿情邊際增加，地產(chǎn)債利差有所上行，部分房企債券跌幅較大，地產(chǎn)債違約風(fēng)險仍存。展望后續(xù)，政策是關(guān)注重點，預(yù)期穩(wěn)定和銷售恢復(fù)是關(guān)鍵。策略上，關(guān)注國企地產(chǎn)債配置價值，但弱修復(fù)背景下不建議過度下沉。中債增試點+可變現(xiàn)資產(chǎn)+股東支持的民企可博反彈，短債壓力小+布局核心城市的民企可博反轉(zhuǎn)。
風(fēng)險提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計偏差，地產(chǎn)政策力度不確定性。
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